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財政部把囤房稅課徵對象，分為即建商、特定房屋（出租和繼承取得）及一般囤房者三大類。一般囤房者是依房屋所在地及持有戶數計算稅率，法定稅率是2％至4.8％，依參考指引則至少介於2.6％至4.8％。

至於出租和繼承房屋是依戶數分三級課稅，並不會因房屋所在地位於直轄市或非直轄市而不同，四戶以內稅率1.5％、五至六戶稅率2％、七戶以上則適用2.4％稅率。

建商餘屋也不依全國歸戶數和房屋所在地區級距課稅，而是視「持有期間」分五級課徵，持有一年以內採最低稅率2％，持有五年以上才適用最高的4.8％。

財政部表示，相關設計是鼓勵建商視市場情況及衡酌將負擔的房屋稅稅負，調整售價加速出售，透過房屋市場價穩量增，希望讓購屋者能買到好屋。

全國單一自住的部分，稅率將自現行1.2％降至1％，財政部16日也公布排富條款，其中六都及新竹縣市為一組，排除自住應稅房屋現值前1％；其他縣市則排除自住應稅房屋現值前0.3％，估算有99％以上單一自住戶可適用。

財政部解釋，主要是新竹縣市高價宅行情不遜於六都，以排富條款算出的金額僅低於雙北和高雄。依財政部估算，全台適用單一自住優惠稅率的戶數共312萬5,533戶，會被排富去除掉的戶數僅2萬6,592戶。

囤房稅2.0今年7月上路、明年5月開徵房屋稅時適用。依財政部試算，加重囤房者負擔部分可增加稅收40.92億元、全國單一自住減稅部分則會有稅損23.6億元，合計推動囤房稅2.0可使稅收淨增加約17.32億元。

財政部16日也同步調整個人出售房屋財產交易所得計算規定，擴大高價房屋交易範圍，個人若出售2014年以前取得房產，台北市交易金額6千萬元、新北4千萬元、其它縣市2千萬元至3千萬元以上，即要依成交價而非房屋現值課稅。

• 農地違規做停車場使用，買賣時只要繳納土地增值稅，就可以辦理買賣所有權移轉登記，不會違規使用而無法辦理過戶的情事。
  
  【MyGoNews蕭又安/綜合報導】近期總統大選紛紛擾擾，有不動產公益信託的問題、101戶房屋稅節稅的爭議、以及農地違規使用當停車場的議題.....好不熱鬧。
  
   
  
  正業地政士聯合事務所表示，有客戶問我們，印象中，農地沒有做農業使用，違規當停車場應該被管制，無法辦理所有權買賣移轉登記，為什麼還可以取得所有權登記，和小時候父親買賣農地，因為違規使用，必須恢復農業使用，才能辦理買賣過戶的兒時記憶不同。
  
   
  
  有關於農地的使用管制，依據2000年2月18日廢止的自耕能力證明書之申請及核發及注意事項第八點規定：申請核發證明書之承受農地，應符合下列規定：
  
   
  
  承受農地之使用須符合區域計畫法或都市計畫法有關土地使用管制法令規定。鄉(鎮、市、區)公所為處理證明書之核發，得組成審查小組，審查小組之組成及其職掌，由省(市)政府訂定。國家公園區內農地之認定，由申請人向國家公園管理處申請。所以，如有違規使用的情事，必須恢復農業使用才能取得「自耕能力證明書」，後續才能辦理買賣過戶登記。
  
   
  
  2000年初，農業發展條例修正，取消農地取得必須自耕農的身份，法令改成「管地不管人」，農業政策由農業使用證明書取代自耕能力證明書。依照農業發展條例第37條規定：作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。也就是，農地買賣過戶，農地有核發「農用證明」，可以主張不課徵土地增值稅，如果違規行為就無法核發「農用證明」，所以「農用證明」用途只是主張要不要繳納土地增值稅的依據。因此，農地違規做停車場使用，買賣時只要繳納土地增值稅，就可以辦理買賣所有權移轉登記，不會違規使用而無法辦理過戶的情事。
  
   
  
  或許該客戶還停留在舊制買農地必須「自耕農」的思維裡，才會懷疑違規當停車場的農地，沒有恢復農業使用，為何可以過戶給買方。
  
   
  
  就目前的法令規定，農地農用並申請農用證明，僅做為減免土地增值稅、贈與稅、遺產稅及房地合一稅之用，至於違規使用上述稅賦的減免無法適用，但是依然可以辦理所有權的移轉登記，這是2000年後，農業發展條例的規定。

• 按民法第1151條、第1164條及第830條第2項規定略以，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；繼承人得隨時請求分割遺產，且公同共有物之分割，除法律規定外，準用關於共有物分割之規定。

南部中心／曾虹雯、黃建宇 高雄市報導

高雄17年歷史的香蕉碼頭宴會館即將走入歷史，承租的河邊餐飲集團疑似受到疫情影響，2020年開始欠繳租金，之後又被查出違反消防法規，遭到撤銷使用許可。港務公司申請假執行獲准，21號就要進行查封。

位在高雄港棧貳庫對面，由河邊餐飲集團承租、經營超過17年的的香蕉碼頭海景宴會館，驚傳即將走入歷史，由於驚傳積欠超過年兩千萬租金，這個月21號就要被查封。根據了解，河邊餐飲集團從2020年開始欠繳租金，2022年3月由港務公司片面終止合約，之後卻還是繼續經營，遭到港務公司被申請假執行。高雄港務公司業務處長蔡建郎表示，雙方曾經針對如何繳付租金有談過一些協議，但是簽完協議後河邊公司還是沒有依約來做一個履行，終止租約後拒不返還租賃物及積欠的租金。河邊集團僅對外表示內部討論中，沒有多做回應。不只欠繳租金，香蕉碼頭海景宴會館去年底又被查出違反消防法規，高市文化局文化資產中心主任曾宏民表示，香蕉碼頭為本市歷史建築，因港消在日前發現使用單位未依照消防區劃辦理，文化局現勘後隨即廢止使用許可。挾著在高雄港地利之便和無敵港景，香蕉碼頭宴會館一度紅極一時，2012年總統選戰藍綠都曾經在此造勢，香蕉碼頭還是郵輪直航的重要據點，如今榮景不再，令人不勝唏噓。

好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導

在房地產交易中，有些人會使用贈與的方式來節稅，但自從房地合一稅實施以來，贈與的取得成本被以公告現值計算，而買賣的成本則是以一般市價計算。這導致未來對於贈與案件的出售可能會產生高額的房地合一稅。不過，資深地政士指出，如果是親屬買賣的情況下，可以利用銀行貸款部分的贈與免稅額，減輕稅負，相當於節省大筆自備款。

對於使用「贈與」好還是「買賣」好的疑問，正業地政聯合事務所所長鄭文在指出，贈與是指無償取得，而買賣則是有償取得。贈與的取得成本是以公告現值計價，變化較小；而買賣取得則有許多稅法上的權利可供考慮。

鄭文在解釋，房地產的公告現值和市價落差大，以市價1000萬元的房屋為例，公告現值可能只有300萬元，如果以贈與方式取得，其取得成本與市價之間的落差可達700萬元。而如果持有房地產超過5年再出售，根據房地合一稅的規定，將產生高達140萬元的額外稅負。

然而，根據遺產及贈與稅法，二親等的買賣交易必須提供付款證明，才能免除贈與稅。在這樣的情況下，購買方可以充分運用銀行貸款和贈與免稅額，合理規劃自備款，進而達到減輕房地合一稅的目的。

但要注意的是，自備款的部分必須確保為自有資金，而銀行貸款的金額則需有足夠的還款能力，以避免被國稅局否准而課徵贈與稅。因此，較低的銀行貸款不僅提高國稅局核准的機率，還有助於進行節稅規劃。

統計2023年全台建物買賣、繼承、贈與移轉棟數統計，全台買賣移轉棟數為306,971棟，年減3.5%，繼承移轉77,012棟，年增9.4%，贈與移轉51,919棟，年增4.2%。

僑馥建經表示，2022年到2023年上半年受全球通膨陰影壟罩，為穩定經濟發展，國內央行連續升息，去年3月底央行宣布升息半碼，全台房市交易量瞬間銳減，買賣、繼承、贈與移轉棟數單月均下滑24%以上。

七都的建物移轉趨勢在2023年也呈現買賣減，繼承、贈與增加的情況，七都中，買賣移轉棟數年增率以台南市逆勢成長8%最多，去年台南市全年買賣移轉棟數24,948棟，創統計以來次高，11月交易爆大量，交易來到3,198棟，為全年最高。

專家表示，除了基礎建設議題熱區和南科效益加持外，高鐵特區日趨完善的生活機能及產業發展計畫也吸引投資客、就業或自住置產的買盤進駐。

其他六都的買賣移轉均為負成長，其中以新竹縣市衰退最多，年減8.7%。僑馥建經表示，新竹縣市在前幾年為投資客熱愛標的，房價被哄抬得水漲船高，2023年政府逐步推動打房政策，年中陸續實施七都第2戶限貸令、平均地權條例，年底三讀通過囤房稅2.0等，促使投資客縮手轉為觀望。

人口數最多的新北市在買賣、繼承、贈與方面的總移轉量最大，去年繼承移轉年增率達13.1%，為七都之首；桃園市的買賣移轉量年減7.3%，為7都減幅次高，但繼承及贈與成長幅度驚人，分別年增10.6%及7.4%。

綜觀2023全年房市，4月總體減幅最多，繼承及贈與移轉其後呈現盤整樣態，買賣移轉受央行利率凍漲及新青安房貸優惠等激勵，下半年逐漸回溫，吸引許多首購族買單。

不過，值得注意的是，在房價所得比逐年攀升情況下，越來越多人選擇躺平等房，移轉房產要特別注意買賣房地的可扣除成本，房地成本是以購入房地的價格為基準，繼承及贈與房地的可扣除額是以房地現值為基準，房地現值通常遠低於市價，未來如果想賣掉房地，繼承或贈與取得的房地可能就要負擔較高的房地合一稅。。

專家提醒在做任何房產規劃前，最好將未來持有時間及是否短期買賣考量進去，才不會因小失大。

網友問：自己是單親家庭，從小就由媽媽撫養到成年，這兩年媽媽有一位穩定交往的叔叔（無小孩經濟穩定），兩人有計畫結婚，叔叔跟網友相處融洽，也希望網友可以照顧他下半生，口頭說名下房產一間、所有存款與股票未來都會留給他，請問法律上可以怎麼做，對網友最有保障？

重點在於這位”叔叔”願意完成一些法律文件，對網友才會有保障，也許有人會覺得不需要，但如果這位叔叔發生三種情況：

A 未來輕微失智，忘記之前的承諾呢？

B 重大失能已經無法做任何表達，無法履行承諾？

C 過世後，其他繼承人不承認需要給？

所以保障，絕對不能只是感情上的，必須來自於法律所賦予的權利才能”執行”，網友才不用擔心未來只有付出，沒有保障！

以下5種方式可以參考：

1. 訂立贈與契約

雙方訂立贈與契約可以約定條件或負擔，例如：

A 附條件贈與：在網友”開始照顧”叔叔時，叔叔就要贈與房屋一間。

B 附負擔贈與：叔叔”現在”就把房產贈與給網友，但是網友未來必須負擔照顧叔叔的責任，如果網友沒有履行扶養照顧的，就必須把房子返還給叔叔。

2. 訂立意定監護契約

如果叔叔已經無法自己處理事情時（無法表達），叔叔就無法提款供自己生活，也無法再贈與財產給網友。

叔叔如果現在就跟網友訂立意定監護契約，並且約定每個月都給網友30,000元（此金額為舉例，實際數字可依照雙方議定的金額），網友就可以合法的照顧叔叔並且領有”合法酬勞”，並且可以運用叔叔帳戶內的存款照顧他。

意定監護契約需要公證才會成立！

3. 訂立扶養照顧契約

在叔叔初老階段，還沒有到人事不知，就希望由網友照顧的話，可以訂立扶養照顧契約，契約中可以具體記載：網友應該負擔的扶養範圍，包括辦理家庭相關事宜或領款授權，最好能夠把要給予網友的財產，以報酬的方式記載，未來比較不會有所爭議。

4. 辦理收養

既然叔叔沒有小孩，網友也已經成年，可以朝辦理收養的方式處理，如果網友已經被叔叔收養，在法律上就是”父子”，就有扶養的義務，未來也有繼承的權利。

成年人被收養除了雙方同意以外，收養人需大於被收養人20歲以上，必須要經過法院的同意。

5.立遺囑

叔叔可以先立一份遺囑，表明要將大部分財產遺贈給網友，未來如果叔叔過世後，網友就可憑著這份遺囑，取得叔叔的遺產，作法上，叔叔寫好遺囑後，一定要指定遺囑執行人（可以是網友、朋友或律師）。

如果叔叔仍有其他兄弟姊妹，在法律上，遺產仍有特留分需要保留給當時的繼承人，所以建議遺囑製作後，要妥善保管；也可以將遺囑交給律師保管，等到未來叔叔上天堂，律師將依法定程序出示遺囑告知繼承人，並且交給遺囑執行人執行，更為慎重有序。

愛需要法律的呵護，才能放心的交流！

本文由《恩典法律事務所》授權轉載，原文請點此

立法院今（10）日三讀通過「平均地權條例」部分條文修正草案，內政部代理部長花敬群感謝立法院全體委員及朝野黨團的支持，使修法順利通過。花敬群表示，這次修法主要目的是為打擊炒房，健全房市交易秩序，但不會影響市場正常交易；就長期而言，亦將有助於引導市場回歸穩健發展，協助不動產產業永續經營，並保障國人購屋權益與居住正義。

內政部強調，住宅是用來居住，而非是用來投資炒作的商品。近年來，因經濟成長，促使房市購屋需求及交易熱絡，投資客或部分業者，趁勢藉由預售屋換約或營造熱銷搶購等手法，炒作哄抬房價，並將高房價成本轉由全民負擔，所以內政部特別推動「平均地權條例」修法，以防杜炒作行為。這次修法五大重點如下：

一、限制換約轉售：簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或符合內政部公告的特殊情形，例如簽約後因非自願失業等重大事故，並經地方政府核准外，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售；違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。

二、重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，將按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元。

三、建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

四、建立私法人購買住宅許可制：私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類；其中「需經內政部許可」，於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

五、解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報實價登錄；違規者將按戶（棟）數處罰3萬至15萬元。

此外，這次修法也配合修正地方政府地價評議委員會組成成員，除刪除地方民意代表及其他公正人士外，並明定專家學者與民間團體代表的委員比例不得少於1/2，以強化該委員會的專業功能。

內政部補充，有關私法人購買住宅許可制部分，已將私法人因必要及正當用途取得住宅之情況納入修法規範，將不會影響私法人未來必要的業務營運。例如近期業者最關心之推動都更危老重建部分，目前已規劃將參與都更危老或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅之情形，納入「免經許可」項目，且不受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制；另因參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合之情形，雖將納入「需經內政部許可」項目，但會在子法規定提供便捷程序，以不影響現況為原則。此外，申請案件原則也會在7個工作天內完成審查，讓合理的交易需求順利運行。

內政部最後表示，在修法期間社會各界或業者所提建議，都已納入修法或未來子法訂定時考量，並將以不影響正常交易及符合實務需要為原則進行規劃；內政部後續也將儘速邀集相關機關及公會進行討論，同時於子法中明確規範應備文件，以及簡捷申請與審查程序。另本次修法重罰炒作行為規定，將於總統公布修正後生效施行外，其餘規定將俟完成子法擬定後，再另報請行政院核定施行日期。

• 聯絡人：不動產交易科陳進財科長


• 聯絡資訊：(04)2250-2159


• 發稿單位：地政司

被繼承人死亡後公司給付的年終獎金，屬被繼承人死亡時遺留具有財產價值的權利，應併入死亡人遺產總額課徵遺產稅，免課徵所得稅。

財政部高雄國稅局表示，民眾電話詢問，其父親於111年底過世，今（113）年收到受僱公司開立的112年度薪資所得扣繳憑單，經詢問公司，是公司發給父親111年的年終獎金，已扣繳5%稅款，該筆年終獎金要補報遺產稅嗎？

該局說明，被繼承人死亡後公司才給付的年終獎金，屬具有財產價值的權利，為遺產及贈與稅法第1條規定應課徵遺產稅之財產，是被繼承人的遺產而非薪資所得，應由繼承人補報遺產稅。公司誤開的薪資所得扣繳憑單，民眾可於補報遺產稅後，持稽徵機關核發的遺產稅免稅(或繳清)證明書，請公司註銷並退還溢扣稅款，公司再依所得稅法施行細則第96條規定，向所轄稽徵機關申請退還或就同年度應扣繳稅款內留抵。如已屆年度結束，應向所轄稽徵機關辦理退還手續。

該局舉例：被繼承人甲於111年11月25日過世，受僱公司於112年1月15日發給甲111年度年終獎金新臺幣（下同）100,000元，扣繳稅款5,000元，給付所得淨額95,000元，於113年1月31日開立扣繳憑單並申報在案，是繼承人乙應將100,000元併入甲的遺產補報遺產稅，並請受僱公司退還溢扣繳稅款5,000元，另由受僱公司向所轄稽徵機關申請退還5,000元稅款。

該局提醒，若對相關規定仍有不明瞭之處，可於上班時間撥打免費服務電話0800-000-321洽詢，或至該局網站（https://www.ntbk.gov.tw）利用國稅智慧客服「國稅小幫手」線上查詢。

提供單位：楠梓稽徵所      

聯絡人:洪瑞華 股長    聯絡電話：(07)3522491分機5030

撰稿人:施秀媛            聯絡電話：(07)3522491分機5071