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國土計畫法》將目前的都市土地、國家公園土地，以及非都市土地劃分為國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區及城鄉發展地區等4大國土功能分區。進一步根據國土計畫法規範各功能分區的劃設原則，國土保育地區係依據天然資源、自然生態或景觀、災害及其防治設施分布情形加以劃設，並按環境敏感程度，予以分類；海洋資源地區係依據內水與領海之現況及未來發展需要，就海洋資源保育利用、原住民族傳統使用、特殊用途及其他使用等加以劃設，並按用海需求，予以分類；農業發展地區係依據農業生產環境、維持糧食安全功能及曾經投資建設重大農業改良設施之情形加以劃設，並按農地生產資源條件，予以分類；以及城鄉發展地區係依據都市化程度及發展需求加以劃設，並按發展程度，予以分類，故國土功能分類可細分為19類。

臺中市的國土計畫在民國110年4月30日公告實施，現正積極辦理第三階段國土功能分區分類及使用地劃設作業，目前全市已繪製159萬筆土地，並劃設國土保育地區11萬公頃、海洋資源地區16萬公頃、農業發展地區6萬公頃及城鄉發展地區5萬公頃，共計38萬公頃面積的土地，民眾可透過臺中市國土計畫第三階段資訊網（https://www.landplan3.taichung.gov.tw/）、內政部國土管理署全球資訊網（https://www.nlma.gov.tw/%E9%A6%96%E9%A0%81.html），查詢更詳細的國土功能分區劃設資訊。

第三階段國土功能分區分類及使用地之劃設作業，係依循「全國國土計畫」、「臺中市國土計畫」、「國土功能分區圖及使用地繪製作業辦法」及國土功能分區及分類與使用地劃設作業手冊之指導辦理，賦與每筆土地功能分區，未來進入國土計畫時代，依國土計畫法第22條規定，直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後，應由各該主管機關依各級國土計畫國土功能分區之劃設內容，製作國土功能分區圖及編定適當使用地，並實施管制。故功能分區之劃設，將影響後續土地的使用項目。臺中市政府於民國111年12月5日至112年1月3日於臺中市各轄區公所公開展覽30天及召開30場次公聽會，廣泛收集民眾意見，並請相關機關針對民眾之意見提出解決對策，彙整意見後提報各級國土計畫審議委員會審議，邀集民眾至專案小組現場表達意見，以確保民眾權益。

至於國土計畫土地使用管制相關規定，內政部國土管理署目前仍持續積極與各目的事業主管機關、地方政府研商擬訂國土計畫土地使用管制規則(草案)中，在涉及民眾權益部分，以「使用項目及其細目」及「國土功能分區分類之容許情形」最為重要。民眾若想瞭解目前執行進度及相關討論紀錄，皆可至內政部國土管理署的國土計畫土地使用管制專區查閱相關資訊。

此外，為讓民眾瞭解自己的土地劃設為何種功能分區，臺中市政府地政局開發的「158空間資訊網」或「臺中市國土計畫第三階段資訊網」，民眾均可多加利用，在綜合定位功能中查詢土地功能分區等訊息，以正確合法使用土地，不僅能保障自己的權益，更可以達到土地永續發展的目標。(臺中市政府地政局 廣告)

國土計畫法2025年5月1日上路，施行近50年的區域計畫法將配合落幕，未來非都市計畫土地在國土計畫法體制下，將改依國土功能分區進行土地使用管理。新竹市政府今提醒2要件，若市民在編定為不可建築的非都市土地中，舊房屋仍存在加上有居住使用，且擁有既存實施建管前或公告編定前的合法房屋相關證明文件，可向地政事務所申請更正編定為建地，保障自身權益。

地政處表示，1974年區域計畫法實施後，各縣市的非都市土地在1976年至1985年間，陸續完成土地使用分區及用地類別編定作業，若一筆土地中若只有部分土地已作建築使用、已依法完成基礎工程者或已領有使用執照者，會以土地的主要使用型態來辦理用地編定，待未來土地所有權人申請分割後再予更正編定。

地政處舉例，市民王先生1971年間在竹市山坡地範圍內有一筆土地，大部分面積作農業使用，小部分土地有建築物作住家使用，並領有使用執照，因此在編定當時就會編為「山坡地保育區農牧用地」，現今若其建築物仍然存在，王先生就可檢具編定當時合法房屋的證明文件（如水電證明、稅捐、設籍或房屋謄本、建築執照或建物登記證明等），經審核無誤後即可申請更正編定，並將分割出的土地變為「山坡地保育區丙種建築用地」。

地政處說明，非建築用地若要辦理更正編定為一般建築用地，應檢附非都市土地公告編定前或實施建管前的合法房屋證明文件，以竹市而言，應於1984年10月15日以前已存在的合法建物，但如果「田」地目土地，已存在時間要提前至1973年10月15日前。且用途必須是住家，也就是說房屋如果用途若是「農舍、畜禽舍」並不符合更正編定要件，請市民多加留意。

地政處補充，非都市土地更正編定為「一般建築用地」要同時具備2項要件，分別為編定公告或實施建管前已為合法房屋的證明文件，以及實地勘查時確有合法建築物存在。土地符合前述條件者，所有權人可向土地所在地的地政事務所提出申請，先由地政事務所審核後，再邀相關單位現勘確認合法建物範圍，並報地方政府核准後完成更正編定。

地政處提醒，市民如對申請有任何問題可至竹市府地政處網頁查詢，也可撥打電話03-5216121分機323，或1999市民專線洽詢。

．保存登記建物

所謂的保存登記建物就是有辦理「建物保存登記」的建物。「建物保存登記」又稱「建物所有權第一次登記」，是指新蓋好或既有建物，為了確保是誰的所有物，而向「地政機關」申辦登記所有權。

簡單來說，就是在地政事務所申請到建物登記謄本的建物，都稱作保存登記建物，而且建物所有權人都會取得建物所有權狀。

．未保存登記建物

即是沒有跟地政機關申辦登記所有權的建物。這種建物在地政事務所無法申請到建物登記謄本，更不會有建物所有權狀。

那麼未保存登記建物，就一定是違建嗎？答案是否定的，未保存登記建物不一定是違建喔！因民國初期時，我國尚未頒布都市計畫法實施建築管理，所以房子興建完成後並不會辦理建物保存登記等程序。因此在頒布都市計畫法實施建築管理前所興建的建築物，現在於國稅局有稅籍證明之房屋，就屬於合法的未保存登記建物；反之，沒有稅籍證明的房屋，才會被歸類為違建。

因此於多數分割共有物訴訟中，未保存登記建物泛指有稅籍證明之房屋，惟該類型房屋通常因年代已久或年久失修，經認定為不具有經濟價值，故多數法官於分割共有物訴訟中，不會考量此種類型建物之保存，而係考量土地最大經濟效用而進行分割。

這令我想起了一件6年前的案子。這是一件土地被侵占，但因為新地主的大肚量，放棄了對侵占的人提出訴訟，最後有了意想不到的結果。這案子的複雜度，可能僅次於某明星的風花雪月。本案涉及了民法債權、物權，土地登記規則第12條、建築法、建築技術規則、畸零地自治條例、土地法第34-1條、市地重劃實施辦法⋯⋯等，一言難盡，多如牛毛的法規。

我進場時，地已經買了，而且已經有太多悔不當初的決定。所以當我看到這個狀況時，也六神無主、七竅生煙。

今天討論的重點在於，A基地若被B基地兩棟2T的房屋占用，占用部分沒有建物保存登記，A基地可否要求2T將占用土地歸還A基地？

承購者是一位美目盼兮的女性建商，生於斯，長於斯。在縣市合併後，看好原本地處偏側，人口漸增的角落。她在購買A地時，也查過土地謄、手抄本，土地上沒有建物。查異動索引，也沒有任何有建物相關的交易。原地主表示，A基地原來與B、C為同一筆地號，其上建物為光復後興建，土地與建物，皆是他的祖父過世後，才分割成三份。他是從他父親繼承而得其中一份。

在買賣土地的過程，原地主願意在一定的時間內，協調他的親戚們拆除占用部分，否則占用面積不計價，購買方也接受這樣子條件。然而，殘念，作戰失敗。最後原地主將被占用地面積扣除、減價，將謄本上的面積，全數賣給承購者。承購者接手後，為了開發也用盡心思，費盡唇舌地與占用者溝通。但秀才總是遇到兵，這不是言語起得了作用的。承購者也找了律師評估，依法律途徑處理。其利基點在於，占用建物為沒有物權的建物。不屬於土地登記規則第12條所定之「建築改良物」。所以，要告對方侵占土地，而非「拆屋還地」。

但我持不同看法。雖然它不屬於土地登記規則第12條之「建築改良物」，但卻符合民法66條的「定著物」。這土地建物分割取得的方式，很像「分管」。又當時原地主無法協調拆屋，一定有其原因。

再經二次的接觸後，對方拿出了一張「分管契約」，且經公證。也就是ABC土地是由「共有分管」的債權關係，依此分割變成物權。也即是A、B、C原為一筆土地時，已經有「分管專用」的事實，其建物也是一樣。

大法官釋令第349號，要意如下：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。」也就是，只要曾經用民法425條的邏輯下，所建構的「分管契約」，就有對抗新承購者的效力。

新地主最後不走法律途徑了。前思後想，既然如此，另闢途徑來解決。

這個案子在二年半後，因為市地重劃，新地主又多了好幾十坪的地。

國土計畫法預定114年4月30日起取代區域計畫法，作為國土規劃及土地使用的最上位指導，並作為非都市土地使用管制依據。經濟部也自109年10月13日起，專案函送農地現況非屬工廠的疑似違規使用案件清冊，督導各縣市政府執行斷水、斷電，裁罰截至112年底已執行310件。

國土管理署指出，為了改善農地違規問題，內政部與經濟部合作實施源頭管制政策，內政部在109年10月29日函請各縣市政府修訂農地違規斷水、斷電的裁罰基準與執行原則，並就經裁罰後仍持續違規案件加強執行。

內政部在107年4月30日公告實施全國國土計畫，並全面展開國土功能分區圖繪製作業。截至112年12月底，已全數完成國土功能分區圖的公開展覽及公聽會，提請直轄市、縣市及內政部國土計畫審議會審議，落實國土計畫法在114年順利上路任務。

至於農地規章情形，地球公民基金會曾歸納彙整，2018年2月經濟部中辦的簡報資料顯示，未登記工廠補辦申請臨時工廠登記家數為1萬1440家；而2018年農委會「全國農業及農地資源盤查成果」，全台估計13萬5000家農地違章工廠，占地達1.4萬公頃。

而在國家地理資訊系統（NGIS）的建置之下，可望以空間圖資支援國土利用監測、環境影響評估等，確保國土功能分區正常運作，未來甚至可透過衛星抓違建，用國家底圖網路服務與國土監測變異資料，經由AI演算後，建立違規潛勢圖，鎖定重點加強管理該區。

都更危老持續全台灣遍地開花，國土管理署表示，112年在推動都更與危老重建方面共核定751案，全國累計核定突破4000案。此外，都更條例有關都更所有權人的房屋稅、土地增值稅與契稅優惠年限，也經行政院延長至118年1月31日止。

國土管理署指出，為加速公有房地參與危老重建，112年12月6日經總統公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」第5條之1，明定公有財產除有特殊情形外應一律參與重建，排除公產管理法令限制，並可依協議合建、標售、專案讓售，或其他法令規定方式來辦理。

國土管理署說明，在政府主導都更方面，至112年12月止，已成功協助政府機關引入民間業者擔任實施者共76案，民間投資金額約5251億元；督導國家住都中心推動公辦都更，已有「新北市板橋區板橋福利站公辦都市更新案」等12案簽約完成，並有6案順利開工。

國土管理署未來4年將以「檢討強化政府主導都市更新機制」、「精進專責機構推動都更模式」、「改善民間都市更新輔導機制」、「都更知識推廣及人才培育」、「執行並檢討中高樓層危險建築物都市更新推動機制」等5大策略作為推動重點。

每年房市重頭戲向來是住宅案壓陣，但近年起商辦、廠辦市場已快速崛起，從內政部建照及使照核發量持續居高，可一窺端倪；2023年全國「工業倉儲類」及「辦公服務類」建照核發量，共達354萬坪，使照核發則達311萬坪，兩者皆為1999年統計以來第一高紀錄。顯示市場前景大好，吸引上市櫃建商持續加碼商廠辦類產品。

張嘉文表示，北市商辦正處於臨百花齊放的格局，供給增加，但企業剛需同樣強勁，包括中美貿易戰之下的台商回流擴廠、企業整合旗艦總部等，還有「全球淨零排放趨勢下，企業升級辦公室，以達到歐美客戶減碳或碳中和需求。

張嘉文指出，明年碳費開徵後，商辦Ｍ型化波動的將更劇烈！精華區老商辦面臨軟硬體條件差距大，以及改建費用驚人等困境，將加速退出市場投入改建，而符合指標的商廠辦不僅有綠色溢價優勢，即便面臨爆量供給壓力，仍擁有競爭優勢。

負責銷售京華廣場頂級商辦園區、中工雲宇宙AI園區的威京國際行銷經理陳大中表示，「國家企業廣場」近期以總價逾10億元成交，每坪拆算單價176萬元，成為預售商辦最高單價；「中工雲宇宙AI園區」受鴻海集團青睞，以75.49億元購入，每坪拆算成交單價近55萬元，創下新北市廠辦預售最高單價。

陳大中表示，這也顯示商用不動產市場交易熱絡，產業看好台灣未來投資環境，即便供給量增加，但符合市場期待的產品，價格仍有上漲空間。最近接觸的上市櫃客戶中，有二類需求者增長最多，一是因應企業營運規模成長，需要整合分散各區或各樓層辦公室而出現的大坪數需求；另一是企業現有辦公室無法滿足產業轉型，急尋新門面，以利於招商業務和吸引人才。

這二類客戶更看重辦公室的ESG規劃，如取得美國綠建築LEED、健康建築WELL認證、是否規劃統一購買綠電與綠電憑證服務等，在綠色商廠辦的趨勢及需求下，將持續衝高市場交易規模。

市府︰依市場行情 時機成熟才會標售

市府公布，這其中十三期重劃區標售77筆扺費地，總面積6.22公頃，總底價約140億元，另十四期標售46筆抵費地，總面積3.03公頃，總底價約64.5億元，如果全部標出，會給市庫帶來超過200億的浥注。

對此，市府解釋，這次出售十三期重劃區的土地並沒有公設未完成的部份，至於抵費地標售的價格，也是因為市場行情，如果市場行情如此，市府也不可能低價出售，至於為何會大筆標售？市府則強調如果不賣地也要交利息，時機成熟，才會標售。

對此，民進黨議員何文海質疑，十三期重劃區目前還有不少公設未完成或未點交，此時就大批出售抵費地，而且底標價格並不便宜，讓人懷疑「台中市政府帶頭炒地」？他表示，他算過，如果以南屯來說，市府底價差不多已經1坪超過80萬，甚至有近百萬的，這也估告房價也會跟著上漲，不了解市府為何如此急，難道是財務有問題？至於14期重劃目前已經成熟，如果要賣抵費地，他則沒什麼意見。

一般農民開發利用農地因屬規模較小行為，簡易水土保持申報透過目的事業主管機關轉送申請，過程「不用收取任何規費或審查費用」、「不用收取任何規費或審查費用」、「不用收取任何規費或審查費用」，因為很重要所以說三次，且苗栗縣水土保持服務團提供免費諮詢服務，有需求民眾可多加利用。苗栗縣府每星期二、四上午於縣府第一辦公大樓水土保持科駐點提供諮詢。

大湖鄉、三灣鄉、頭份市、通霄鎮、三義鄉等鄉鎮隔周三輪派駐點服務，免費提供縣民相關山坡地開發利用諮詢及水土保持申報書填報說明等服務歡迎縣民多加利用。