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逐年贈與，不是贈與稅免稅證明書就可以佐證

實務上，很多父母親會利用該贈與免稅額內將現金贈與給小孩，同時去國稅局核發贈與稅免稅額證明書，以利後續小孩置產證明使用，但是，光有這張贈與稅免稅額證明書，並不是唯一的護身符，更重要的是完整的保留歷年贈與資金的詳細收付流程才是王道。

個案中的父母親很有節稅概念，每年都會固定將部分現金在贈與稅免稅額內贈與給小孩，該筆資金以小孩名義轉存定存，數年後累積到一定的金額，就以該筆資金幫小孩購置不動產，同時至國稅局核發「非屬贈與財產同意移轉證明書」即可至地政事務所辦理買賣移轉登記。

客戶擔心，逐年的贈與中，因為都是免稅額以內，所以都沒有去國稅局核發「贈與稅免稅證明書」，這樣國稅局會核准嗎？

依照遺產及贈與稅法第 24 條規定：

除第20條所規定之贈與外，贈與人在一年內贈與他人之財產總值超過贈與稅免稅額時，應於超過免稅額之贈與行為發生後三十日內，向主管稽徵機關依本法規定辦理贈與稅申報。

所以未達免稅額（244萬元），歷年沒有申報，要主張自有資金購置不動產時，並不需檢附國稅局歷年的免稅證明書。

另外，常有客戶以為，只要每年都有申報贈與稅，並取得贈與稅免稅證明書，存檔後就是「護身符」，殊不知金流的舉證才是重點，如果後續金流無法舉證，甚至回流父母親帳戶，都可能會做白工，依然被課徵贈與稅。

如果您有贈與現金，幫小孩購置房屋的想法，記得提前做好金流的佐證，光憑手上握有幾張歷年的贈與稅免稅證明書，就想節稅，可能會徒勞無功。

作者簡介_鄭文在

正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。

桃園航空城為台灣最大土地徵收開發案，居民配合搬遷，各工區施工中。近來徵收戶陸續獲安置街廓權狀，豈料卻因名下土地與房屋價值逾500萬元，被列入老農津貼、老年年金排富對象，長者急跳腳，配合國家政策卻遭此對待，一紙公文讓退休金落得一場空。立委涂權吉8日將邀中央相關單位協調，盼避免損及民眾權益。

市議員徐其萬指出，老農津貼自2013年起適用排富規定，但航空城應屬特例，農民不是自願變更，是因國家政策被迫搬遷，這群農民長年守著農民身分沒加勞保，如今福利被砍，等於退休金成了一場空，當然使民眾感到不平衡，政府政策不能犧牲民眾權益，「已經非自願搬遷了，還來一記回馬槍，非常不厚道！」

市議員游吾和說，現航空城有回去重建者每坪補助3萬元，後續補助希望能放寬給直系或二等親屬，產權就能轉移，應是解套方法，這筆錢對民眾來說是重要生活費，盼市府也協助向中央爭取協商。

桃園市地政局說明，依老年農民津貼暫行條例規定，若已有領老農津貼，原則上可繼續請領至死亡為止，不會因農地徵收影響，但若在2013年1月1日後申領，則若有最近1年度農業所得以外的個人綜合所得總額50萬元以上者，或扣除農業用地、農舍及無農舍且實際居住的唯一房屋價值後，個人所有的土地及房屋價值在500萬元以上者，停止發給津貼至其原因消失當月止。

地政局說，若2013年後才請領老農津貼，確實有可能會因非農用房地產價值逾500萬元而停止津貼發放，但這屬於中央的全國一致性規定，若要調整還需由中央機關透過修法或其他方式調整。

涂權吉表示，徵收戶皆配合國家重大政策，給政府徵收土地，部分民眾領到補償費存進銀行，將用於重建家園，卻也被查到存款超過請領津貼資格，也有人要重建後過戶給家人，未來房子也不在自己名下，這些民眾因區段徵收補償方案導致重要福利不符請領資格，實在情有可原，故8日上午將邀農業部、衛福部、交通部民航局等單位開協調會，將此爭議反映給中央，爭取機會避免影響民眾權益。

如何確認土地係屬都市計畫內農業區之農建地

• 承辦人：范振楷技士


• 聯絡電話：037-559305

鄉親是否常常有疑問我的土地是都市計畫農業區，為甚麼我隔壁的可以蓋？那我是不是也可以呢？

依據「都市計畫法臺灣省施行細則」第30條規定略以：「農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：……」，再依內政部90年8月31日台內營字第9085194號函所示，前開條文所稱「已建築供居住使用之合法建築物基地」之認定，請參考本部地政司及營建署所訂實施建築管理前合法建築物認定標準。

綜上，土地登記謄本地目倘編定為建地目，且編定日期為該坐落土地之都市計畫發布日期前，則係屬「上開細則第30條」前段規定，如若土地登記謄本地目雖〝非編定為建地目〞，但若能依前開函示，檢附該宗土地於都市計畫發布前之證明文件(例：門牌編訂證明、房屋稅籍證明、繳納水電費之憑證等)，已供〝居住事實〞之建築基地，則係屬後段規定。

新北市經發局長何怡明表示，坐落於都會地區的未登記工廠大多由房東向地主承租土地後，興建建築物再出租給工廠業者。因農地開發及轉手不易，土地權屬在經過迭代繼承後，形成土地所有權人眾多且分散的樣態。而新北市提送改善計畫的3000多家未登記工廠中，就有高達85％的案例屬於此類，面臨地主人數多且分散各地，而難以取得符合比例的同意書，造成業者即便有心投入成本改善，卻無法行動的困境。

何怡明說明，未登記工廠為台灣的產業發展過程中佔有極大程度的貢獻，所以輔導未登記工廠合法化一向是全國性政策，雖在合法化的過程中需投入大筆資金改善廠房的公安消防及環保污水等設備，但改善完成便能將未登記工廠所造成的外部成本內部化，更可保障工廠員工的生命財產安全，為社會與環境帶來正面助益。

為了解決「土地使用同意書」所有權人數及持分門檻的問題，新北市政府先於2024年1月19正式行文建請經濟部放寬對於土地使用同意書之認定，2月26日更正式於「工廠管理輔導會報」中向經濟部提案，建議經濟部研議放寬地主同意比例及其認定方式，以協助工廠業者順利通過改善計畫，在此呼籲希中央大力支持，以利地方政府據以協助地主及業者齊心齊力，加速納管工廠合法化。

經發局補充，納管工廠如未能通過改善計畫並進行實質改善，最終將導致業者無法繼續經營，地主也不得再將建築物轉租給其他工廠使用，對地主而言，協助工廠業者完成改善是讓土地合法使用的難得機會。先前也曾為此辦理說明會向地主說明相關政策。

目前新北市經發局為協助納管工廠加速改善，推出許多輔導措施，例如推出消防設備改善補助、成立輔導團提供免費諮詢服務、輔導撰寫改善計畫、推出改善計畫即審即修機制及適度簡化部分申請書件，並定期與相關局處檢討會辦流程，大幅提升改善計畫審核效率。

買塊農地蓋農舍，可以有獨棟房子，還有可以種菜自己吃，是很多都市人退休夢想。但資深地政士提醒，農地交易陷阱一籮筐，如果農地已經被「套繪」，將蓋不成農舍，不只退休夢碎，想轉賣還得面臨賠售。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，日前就有一位民眾花了三千萬，在新北市郊區買了一塊農地，打算一圓田園夢，買賣雙方談好價格，簽約完成後，交由地政士，依照標準作業流程，申請了農地農用證明、鑑界及無套繪證明。

農地農用證明、鑑界都沒問題，可是在查詢是否套繪時，卻收到市政府建管處發函指出，該農地領有民國84年間，政府所核發之建照執照的案號，已被「套繪」。

所謂套繪，是主管機關為避免一塊土地被使用兩次，或是違反土地使用及建築法規，在地籍套繪圖上著色標示，土地被套繪後，就不可再進行其用途，如果是農地，買下來之後，就不能再興建其他農舍或分割出售。

鄭文在表示，此一結果令人傻眼，因為該農地上面並沒有任何農舍，買方如果買下來，又不能興建農舍，等於只能種田種菜，卻沒房子可住。經查詢賣方，賣方表示，農地是繼承而來，印象中並未申請過建照。只是建管處來函公文，明白寫著已申請建照，還有建照執照號碼，不像是誤載所致。

眼看交易就得取消，買方退休田園夢告吹，但鄭文在不放棄，進一步查詢，該農地只有建照執照號碼，沒有核發使用執照，農地現場也沒有建築物存在，仍有機會解套。

因為依照建築法第54條，起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於6個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。

起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為3個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。

也就是，雖然領有建照執照，但是沒有開工的事實，亦無展延紀錄，該建照已失效力。經提出申請，建管單位同意併案解除套繪。得知訊息後，買賣雙方都鬆了一口氣，順利完成了該筆農地的買賣登記。

鄭文在表示，農地買賣法令問題很多，想當都市農夫，最好透過專業協助多方查詢，以免美夢變惡夢。

據信義全球資產公司統計，近3年上市櫃法人已投資逾2千億元布局工業地產，其中有八成是新建廠房、擴增產線等產業自用需求。綜觀今年的工業地產市場，仍是自用型買方的天下，尤其有三大利多因素加持，為工業地產交易成長營造相當有利的環境。首先，AI浪潮勢不可檔，今年起，人工智慧將更廣泛地應用在各大產業中，科技大廠及相關供應鏈業者為搶攻這波AI商機，都在緊鑼密鼓進行擴廠計畫，市場對工業土地、科技廠房需求將更急切。桃園集齊產業、交通等優勢，是企業擴廠首選熱區，但隨著台積電南下設廠議題發酵，同步帶旺中南部工業地產價量齊揚。

其二，電商、零售業、物流商都在積極布建物流最後一哩路，物流地產也是現今相當受買方關注的產品之一，近期已看到不少龍頭廠商加碼投資物流地產。例如統一集團斥資百億元，在桃園規畫航空城物流園區；物流業者嘉里大榮在今年也啟用汐止物流中心，除常溫物流外，也引進生技冷鏈技術，提供疫苗、醫藥產業所需物流服務。

其三，壽產險業去年對商用不動產投資動能較弱，隨著今年景氣看好，壽險業也會陸續進場評估符合投資報酬率門檻的標的。台新人壽就拔得頭籌，以14.5億元購入台南永康近萬坪廠房，成為今年第一筆壽險公司購買商用不動產的交易案。壽險業出手布局資產對商用市場來說是好消息，顯示壽險業看好產業實質需求及未來成長力，因此只要有合適物件，壽險業還會持續入手。

在利多因素齊聚下，今年工業地產市場交易量有望爆發式成長，但精華地段的工業產品面臨供給少、需求多，市場競爭激烈，價格跟著攀高，因此對於有設廠需求的企業來說，建議在價格上可以增加彈性，即早取得符合產業需求的標的，方可爭取後續更大的營運商機。

檢調偵辦光電弊案，力暘能源公司被控非法取得台南光電場土地。力暘能源與中租能源合作開發台南市七股區「天英、天心、天柱、天任、天芮」五個案場，投資約二百億元，土地面積二八七公頃，裝置容量二九六ＭＷ，年發電量約達四點二億度，原預計去年可發電併網。台南市政府表示，力暘光電場目前未報竣工，也未取得發電併網。

台南市府經發局表示，地方政府是依照中央法規審查，「小二甲」是中央農業部對農業用地變更審查訂的但書，但依照信賴保護原則，修法前已送件或已取得土地同意書的「小二甲」光電案場，地方也必須受理審查，這是全國適用，非為特定光電案場量身打造，有關前局長陳凱凌的光電爭議，也由政風調查並主動送交檢調。

至於檢方昨以證人身分約談市長黃偉哲引發關注，南市府表示，尚未得知是因為哪個部分前去作證，但力暘光電場既未報竣工，也未開始發電併網。

力暘能源也回應不清楚檢方傳喚市長的偵辦內容，該公司始終秉持合法經營、與地方共榮精神，取得的每筆土地都與地主或國有地承租人達成共識後再合法承租，絕無如外界傳聞有地方政府護航、便宜行事而損害居民權益情形。

彰化縣列管污染農地最高達到350公頃，縣府從2015年起推動整治改善計畫，向中央分4期爭取補助經費，經過9年努力，終於在去年底全數解除列管。環保局表示，今後以預防污染為首要目標，加強保護農地灌溉環境。

環保局統計，解除列管污染農地，8成恢復農業使用，其餘種電做開發綠能用途，部分因農業人口老化而閒置。解除列管後農地恢復種稻，若農地位處高污染風險區，環保局在稻作收成之前，交由農業單位進行稻米重金屬含量檢驗，發現異常銷毀稻作，並重新啟動列管。

環保局長江培根表示，彰化縣灌溉與排水渠道水質污染源，北彰以排放廢水須接受列管的電鍍工廠為主，南彰為畜牧場，為了預防農田遭事業廢水污染，除了早鳥夜鷹與檢警稽查，藉由強力稽查讓業者落實廢水排放的操作程序，同時不斷擴大劃設灌溉渠道廢水排放總量管制區，最早從彰化市及和美鎮東西二、三圳，逐年擴及鹿港鎮，去年擴大到秀水與福興鄉等地，縣內主要灌溉溝渠烏溪、番雅溝、東西二、三圳、洋仔厝溪、員林大排等，都納入管制範區。位在管制區範圍內，不可新設會排放重金屬廢水的事業，暨有廠區也不允許擴廠增加產能。

另外，環保局亦在高風險的潛勢熱區，裝設自動監測水質設備的「水盒子」24小時監控水質。

江培根指出，環保局透過科技主動出擊，北彰電鍍工廠紛紛遷往彰濱工業區電鍍專區，2期進駐廠商過去屈指可數，不僅早就進駐率滿載，近年擴充3期電鍍專區也都滿載，數據驗證進駐專區的現象，去年12月水體重金屬污染負荷，相較2016年同期降幅高達67.9％。

林右昌今天的新春媒體茶敘上說明內政部從去年就開始規劃的虛坪改革方案，「政策目標很簡單，就是希望能夠減少不必要的公設跟虛坪！」讓民眾在購買房屋時，能夠用一樣的價格買到更合理的坪數 。

林右昌指出，內政部規劃兩策略，首先是改進現有停車空間的問題。目前依法設置的停車空間，是屬於所有住戶的公設，不得獨立登記跟移轉，所以部分開發商把「車道」的大部分用公設的方式來登記，由所有購屋人共同承擔。

「沒有買車位的人也要負擔車道的公設！」林右昌直指，這樣的現象引起大家覺得不公平，甚至有買車位的人，已經付了買車位的錢，但是又要負擔車道的公設。

因應這樣的現象，林右昌說，內政部提出的策略是將停車空間重新定義為專有部分，讓停車空間未來會具有獨立的產權，「讓停車空間跟居住的公設有明確區分」，停車空間就是停放車輛使用，居住的公設就是確保居住品質及逃生安全所需的公共空間。

林右昌指出，為讓停車空間的負擔能夠合理化，沒有買車位的人不負擔車道的面積，這部分必須要透過修法，修正《公寓大廈管理條例》來完成這部分的革新 。

其次，林右昌指出，內政部打算運用容積計算的方式減少公設比。目前，建物總登記的面積是「應計容積」的容積率加上「免計容積」的容積率；所謂應計容積包括專有部分和一般電梯；免計容積的部份則是機電和管委會的空間，依法規定不得超過10%，若樓層較高的大樓，不得超過15%。

「未來虛坪改革後，應計容積一般電梯部分，把它放在免計容積裡面，」林右昌說，如此一來，合計不得超過的容積的比例沒有改變，但在過程中，減少出來的坪數，可以增加到實際上民眾可以運用的空間。

內政部也將引導適當的合理適當的公設規模，配套修正《建築技術規則》。林右昌舉例，在進行革新後，未來管委會的空間，包括會議、辦公、監控或是簡易廁所的部份，原則上是計畫用總容積的1%來設計，可以避免過去所謂「不當的灌水」，把管委會的空間擴大，但民眾沒辦法實際使用的問題。

進行容積計算的改變，「免計容積的比例完全不改變」，林右昌表示，免計容積的比例依然是維持10%、15%，所以不會讓建築業者或不動產開發業者有疑慮。

當然，這樣的改變不見得能每個建案都一致，會因為基地的大小、是否方正等有所差異，但林右昌說，經過內政部試算，將上述兩項改革推動之後，大概可以降低公設比5%到10%，讓消費者買房的坪數更加實在，市場上產品的選擇也會更加多元。

至於該改革方案該何時推動？是否溯及既往？林右昌表示，沒有溯及既往的問題，但內政部會儘快與外界討論，凝聚共識，一定會儘快推動。

「有適當比例的公設不是壞事，其實是好事。」林右昌表示，台灣經濟還沒發展以前，房屋的公設比都很低，大概是8%到10%左右，在經濟發展後，開始有公設被規劃進來，如較大的梯廳、會客室，甚至有KTV、健身房，過去還被視為是好宅、豪宅。林右昌強調，有一定合理的公設比例是必要的，可以確保民眾的生活品質，政府要做的是杜絕不合理或浮誇、虛胖、不必要的公設，這也是社會的期待。

這個單元我們邀請到新北市不動產仲介經紀商業同業公會林平川理事長來跟大家分享，林平川理事長表示，近年來，居住正義的口號響徹雲霄，會有這樣的情況發生不外乎是現今的房價過高，許多社會新鮮人認為目前的收入能力無法負擔，甚至將高房價的矛頭轉到投資客炒房這樣的因素，也因此許多支持居住正義的人認為應當要從遏止房屋投資買賣的行為，進而讓房價回歸合理的範圍，《平均地權條例》的修法便為此而來。

林平川理事長針對2023年7月所上路的《平均地權條例》中關於預售屋條例的部分，以下五項重點來敘述對預售屋市場的影響。提出以下說明：

1.禁止預售屋、新建成屋換約轉售

預售屋和新成屋買賣契約，除了賣給配偶、直系或二等親內旁系血親，或是特殊情況外，不得讓與或轉售給第三人。此外，建商也不能同意或協助契約讓與或轉售，違者可按戶（棟）處罰50到300萬。

2.重罰不動產炒作行為

依照新法規定，不動產炒作行為包括：散佈不實資訊影響交易價格、透過假交易創造熱銷假象、違規買賣不動產且明顯影響市場秩序，或是壟斷轉售不動產以牟利等。

違者將按交易戶數處最低100萬、最高5000萬罰鍰，並可要求限期改正；如果未在期限內改正，則可以連續開罰。

3.建立檢舉獎金機制

民眾對於不動產銷售或申報實價登錄的違規行為，可提出證據向縣市政府檢舉。若經查證屬實，將從實收罰鍰中提30%作為檢舉獎金，每案獎金上限為1000萬元。

4.管制私法人購屋

私法人購買住宅用房屋改為許可制，並限制取得後5年內不得移轉、讓與或預告登記，防止變相轉作短期炒作。

5.解約申報登錄

預售屋買賣契約若解約，建商應於30日內申報登錄，違規者將按戶（棟）處罰3至15萬元，並需限期改正；若期限內未改正，將按次處罰，處罰二次仍未改正者，按次處30到100萬元罰鍰。

林平川理事長表示，《平均地權條例》針對預售屋關制條例的實施主要是針對預售屋房價炒作，試圖讓想置產自住的人可以降低自投資客手中購入不公平價格的機率。因此就理想上來說，預售屋市場應當會產生價格的向下變化，然而真的會是如此嗎？

林平川理事長也對《平均地權條例》實施後，預售屋市場變化做出說明，我們可以從2023年預售屋成交量來看待市場對這項法案的預期與施行後的狀況，究竟預售屋市場是被衝擊導致價格崩盤，還是回歸正常的市場機制？

我們可以從2023年的三個階段來觀察其中的變化。

一、法案尚未明朗，市場觀望期（1-2月）

這段期間成交量變小，主要是因為整個市場都還不清楚《平均地權條例》的狀況是如何，因此無論是投資客或者是想買房的人都在等待法案的明朗，以便決定是否入場。

二、不朔及既往條件，使市場熱絡，脫手期（3-6月）

當法案正式確定之後，市場開始熱絡起來，其中一項不溯及既往的條件讓投資客可以趁此盡快脫手，進一步推動預售屋市場的交易量。

三、新法上路，正常市場機制期（7月之後）

法案正式實施之後，預售屋市場的交易狀況，主要是以真正想要置產、購屋自住的消費者為主。

接著就是大家關心的預售屋交易量與價格有受到衝擊嗎？就交易量來說，基本上每個區域都還是有不同的狀況，其中台南的變化是最為明顯的。

法案實施前，台南預售屋的交易量在前半年平均每月達到近900戶，但在下半年卻大幅減少到將近300戶。其中主要的原因可能是因為台南科學園區有許多的科技新貴，讓大量的投資客進駐。當法案通過之後，投資炒作的行為被明顯遏止，導致交易量大幅下滑，我們可以視為交易市場回歸正常應有的狀況。

另外像是台北市，在法案通過前後的交易量變化較為不太明顯，主要可能是因為這個地區的房價已經過高，想在此地置產的消費者逐漸往衛星區域來購屋，也因此讓桃園新竹等地的預售屋交易量不減反增，尤其新竹因為科學園區有大量的就業機會，加上房屋供給量相對較少，因此在價格方面仍然有成長的空間。

除了都會區，苗栗縣與彰化縣預售屋總價的中位數亦突破千萬，苗栗縣甚至超越高雄。這是因為苗栗縣緊臨有竹科的新竹市，受到竹科就業人口外溢的影響，導致預售屋價格節節高升。

彰化縣尤其相鄰台中市的彰化市進入台中市區非常方便，因此吸引到不少在台中市區工作的民眾於此地購屋，連帶影響預售屋價格。

東部預售屋一直以來都受到高資產與退休族群的青睞，作為渡假或退休居住使用。而東部又以觀光產業為主，即使《平均地權條例》通過之後仍然吸引到一些投資者的注意。

嘉義地區預售屋價格以太保市為例，受惠於台積電擴廠的傳聞，預售屋甚至有10%左右的增幅。

林平川理事長標示，從以上的資訊中，我們可以看得出來，在台灣人普遍有土斯有財的觀念中，房地產還是多數人認為最能保值與持有風險可控的置產標的，加上目前友善的貸款利率與貸款成數跟寬限期加持下，不管是首購／換屋／置產族…多半來說，對於購買持有房地產還是保持正向態度！

新北市不動產仲介經紀商業同業公會