龜山廠房,龜山工業地,龜山工業地廠房

伺服器機殼廠營邦 (3693-TW) 搶攻 AI 商機，考量長期策略發展以及營運所需，董事會昨 (28) 日通過自地委建興建廠房，新廠房位於桃園楊梅，總金額不超過 6.6 億元。營邦預估，明年底可以完工投產。 

營邦董事長梁順營昨 (28) 日出席桃園楊梅新廠動土典禮時受訪指出，目前公司產能滿載，訂單能見度高。且在新廠完工後，總產能將翻倍成長，梁順營樂觀看明、後年的營運，有信心創新高。 

營邦前三季營收 62.81 億元，年增 74%，毛利率 28.2%，年增 3.6 個百分點，營益率 15.3%，年增 7.9 個百分點。稅後純益 8.04 億元，年增 209.2%，每股純益達 20.89 元。 

一般所看到的廠房，不外乎分為鋼構廠房以及RC廠房居多，很多人都有一個既定的觀念，認為只要它蓋在工業地上，都可以工廠登記，這是一個錯誤的概念，首先我們要先確認地目是否可以適用，再來了解廠房用途為何(建物使用執照)，才能確定是否可以工廠登記，以下跟各位簡單解說。

丁工或乙工容許使用項目

工業地大致上常見的有:都市計畫內乙種工業區(乙工)、都市計畫外丁種建築用地(丁工)，兩種常見的地目，它們適用的行業別也有不同，所以第一點先確認，我們所生產製造的產品，是否符合該地目的容許使用項目，丁種建築用地僅能供低污染行業進駐，例如:金屬加工業、模具製作業、包裝加工等…，然而乙種工業區可容許較具汙染行業進駐，例如:染整業、噴漆/烤漆業、電鍍業、廢棄物處理業、半導體業、大賣場、等…，地目必須要符合我們的行業別使用，容許使用項目請參考以下連結

•丁工容許項目

•乙工容許項目

廠房建物使用用途(使用執照)

我們可以從建物謄本裡面記載之用途，初步判斷是否為工業用、作業廠房、廠房等…，是否符合自身可工廠登記之用途，再來跟業主索取使用執照，來做最終確認，才是最正確做法。

工廠登記一般常見的錯誤

1.地目符合，但使用執照非符合自身工廠登記之用途，例如用途為:倉庫、辦公室、員工宿舍、餐廳等…，非屬生產製造可工廠登記之用途。

2.使用執照用途符合自身可登記之用途，例如:作業廠房、廠房、工業用等…，但地目不符合，一樣不可工廠登記。

結論

工廠登記的要點，兩者缺一不可，謹慎確認，才不會得不償失，找專業的工商仲介來把關，可以針對您的行業提供最詳盡的指導，讓您的設廠之路省時省力、一帆風順！請參考以下文章說明。

•找廠房為何要找專業工仲

仲量聯行受業主獨家委託，公開標售「桃園市楊梅區瑞湖段工業廠房土地」，基地面積7,535.07坪，使用分區為一般農業區丁種建築用地。

該案位於桃園楊梅區，車行8分鐘可達幼獅工業區，10分鐘至國道一號楊梅交流道，交通極為便利，為桃園地區少見超過7千坪大型工業土地釋出，優質挑高廠房，可供不同工業領域客戶使用。該案訂於12月28日開標，標售底價為9.5億元。

據仲量聯行市場研究報告，近年來台灣工業土地與廠房自用需求持續走揚，過往桃園工業地產交易以北桃園為主，近兩年因供給有限及土地價格上漲等因素，企業轉往楊梅購地設廠，近期日月光子公司台灣福雷電子以5.5億元購置近5千坪廠房，麗嬰國際以4.3億元購置2,700坪土地、統一企業10.3億元買下7千坪工業土地，設置倉儲物流園區；外資倉儲物流集團立行倉儲則陸續投資61億元購置近2.6萬坪土地，作為物流事業投資，楊梅工業區從三年前的每坪12到15萬上漲超過每坪25萬元。

楊梅為通往竹科的中繼點，在北桃園、新竹周邊工業土地稀缺下，持續獲投資人青睞，已形成桃園新興工業廊帶。該基地為桃園地區少見超過7千坪大型工業土地釋出，無論是物流或製造業皆為相當合適。

仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示，目前工業土地稀缺，業主因企業策略調整，以合理市場價格出售，對於希望進一步擴展業務或投資於台灣工業市場的機構和個人來說是一個難得的機會。絕佳的位置、良好的基礎設施和穩定的工業市場趨勢都將為投資者帶來更大的回報。

更多工商時報報導

台股基金夯 19檔淨值破百元

hold不住！最賣進口車也漲了

竹科銅鑼園區環差案 通過

這幾年來房價節節攀升，買房這件事逐漸成為許多年輕人遙不可及的夢想，政府也陸續推出一些政策來維護居住正義，包括從2021年開始實施的房地合一2.0，以及2023年立法院祭出的《平均地權條例》修正案，也被外界認為是打擊房價的一記重拳，特別是限制私法人購屋的部分，是主要對不動產傳承造成一大衝擊的變革。

在一般不動產傳承上，最常見的三種方式是「生前贈與」、「死後繼承」，以及「有價買賣」，使用不同方式帶來的稅負效果及後續的影響都會有差異。如果贈與或繼承的方式傳承不動產，在價值認定上，以房屋評定現值與土地公告現值來衡量，通常會低於市場上真正買賣的市價。贈與目前的免稅額為244萬元，超過免稅額的部分則依累進稅率課徵10~20%不等；繼承方式的免稅額則為1,333萬元，超過的部分依累計稅率課徵10~20%區間。這兩種不動產傳承方式，除了免稅額及稅率不同之外，另贈與還需繳納土地增值稅及契稅，但繼承則不用。而假如是買賣，2016年之後取得的房地價值認定，用實際交易價格來計算獲利，課徵房地合一稅，依持有年數規範課徵稅率，持有年數愈短稅率愈高，稅率區間為15~45%。

日後出售時，若是透過贈與或繼承方式取得不動產，會以取得時的「房地現值」按照物價指數調整後作為交易成本，由於通常與成交價有較大的落差，相減後的所得很高，稅負也會比較高。相反地，如果是買賣取得，那之後出售的成本認定就是以「實際取得金額」計算，相比起來是高成本、利得較低，繳稅相對也較低。

另外有些人由於有家族的傳承規劃，透過投資公司以法人持有不動產，一方面統一管理資產，以股權平均分配資產給子女，避免因為個人驟逝而造成產權被多人繼承的紛亂情景；另一方面若不動產有出租收益，與營業相關的稅捐、修繕等支出也能列為法人費用，適用營利事業所得稅率20%，相較之下節省稅費。

但2023年《平均地權條例》的部分條文修正案中，其中一條規定將私法人購屋納入管制，避免私法人囤積住宅房，防杜後續轉為短期炒作的用途，使得這條路幾乎直接被斬斷。修法後，私法人購屋可以分成兩個區塊：「免經內政部許可」跟「須經內政部許可」。免經許可的項目例如金融機構依法行使抵押權或承受不良資產、依土地法優先購買共有住宅等九種情形。

如果是須經許可的部分，私法人需要提出使用計畫來評估必要性及正當性，比如說公司購買住宅作為宿舍，或是具規模性的出租，來供居住使用、還有做為都更危老整合使用的等等情況，而且私法人在取得房屋後五年內都不得移轉、讓與或預告登記，以防止短期炒作。可以看出這兩項都注重在不動產買賣目的必要性及正當性，必須為營業上需要，所以直接會對以法人持有不動產進行傳承規劃造成影響。

由於不動產傳承本來就是一門複雜的學問，建議需要根據不同的情況、目的去與會計師或專家探討最適合的做法。（安永聯合會計師事務所稅務服務部執業會計師吳文賓口述、記者葉卉軒整理）

※ 歡迎用「轉貼」或「分享」的方式轉傳文章連結；未經授權，請勿複製轉貼文章內容

AI浪潮襲捲全球，產業耕耘人工智慧商機，對新型態辦公室、科技廠辦、創新研發基地等產品需求急遽增加，科技大廠加速辦公室汰舊換新，而內湖科技園區集結輝達、台達電、緯創等龍頭業者，自然成為供應鏈業者進駐據點。信義全球資產公司觀察，今年經濟局勢充斥挑戰，在全球市場需求疲軟、外銷訂單冷，內科廠辦投資動能仍維持近百億元交易水準，顯見產業剛需強勁，精華標的仍會吸引買方重金布局。

上市櫃法人今年在內科已砸下93億元購置廠辦，信義全球資產公司總經理林三智表示，以往做為商用市場大咖買方的壽產險業，受到連續升息因素已減緩在雙北地區的資產布局腳步，反觀自用型買方強勢登場，觀察今年內科廠辦市場的交易買方，均是企業布局辦公室，更有科技大廠大手筆包棟購入，可見企業主以租轉買、置產觀念盛行，購置商用不動產滿足自用需求，也同步厚植企業資產實力。

林三智說明，中美貿易戰後重塑全球供應鏈，加上進入人工智慧時代、產業全面走向AI化，現在對於公司發展來說是轉型關鍵時刻，為提升營運效能、延攬更多AI領域創新人才，企業辦公室布局朝向小換大、舊換新，對智能辦公室、科技化廠辦大樓需求更為強烈。而資金實力雄厚的業者，則會將投資目光望向總部產品，購置總部大樓除了提升企業形象，更重要的是有利於集中資源、加強跨部門合作效率、營造創新研發工作環境，達到營運效益最大化。

觀察各地段詢問熱度，西湖段、文德段是內科重中之重的精華地段，挾法人企業群聚優勢，交易熱度長期以來居高不下，是企業買方首選進駐地段，但由於開發趨近飽和、可開發基地已相當珍稀，如果是要尋覓大坪數或是整棟企業總部產品，買方會往舊宗、潭美段評估，這也讓內科廠辦市場有從西湖段心臟地帶，逐漸向東南擴張至潭美段的趨勢。

林三智進一步說明，年末自用型買方會加快決策速度，購入商用不動產以備明年啟動公司新的營運規劃，信義全球資產近期協助買賣方成交多間內科辦公室，也可感受到市場詢問熱度更高，買賣雙方洽談過程縮短、成交效率明顯增加，且目前仍有多組買方鎖定內科商圈內、坪數落在100坪以上的優質廠辦；另一方面，對於有處分需求的賣方來說，同樣會希望在年底前將物件出脫，取得現金做其他的資產規劃，目前即有許多優質廠辦委託信義全球資產公司銷售中。

林三智表示，內科市場另一項值得關注的市場趨勢，是企業主愈來愈有置產思維。隨著企業體壯大，承租辦公室對於公司來說，有租約到期需要搬遷等風險，辦公空間配置受房東限制，也較不彈性，因此近期企業針對辦公室布局，走向以租轉買，除了營運自用外，企業主也會考量資產的保值及未來增值性，將其視作一項企業資產，助於厚實公司財務結構、有利於長久營運，這也讓內科廠辦只要一有好貨釋出，就會吸引買方出手。

〔記者李文馨／台北報導〕內政部日前公告，今年租金補貼申請數加上包租代管，合計取得60萬件租賃契約，約掌握三分之二的租賃市場資訊。內政部也以111年底數據進行分析，去年租金補貼率中位數為48％，代表全國一半以上受補貼家戶，租金負擔減少程度超過48％。

內政部表示，為減輕租屋家庭負擔，行政院於111年通過「中央擴大租金補貼專案計畫」，截至當年底逾27萬戶受惠，今年也於7月1日開放申請，截至11月21日已逾 51萬件申請數，加上包租代管10月底前已媒合8.6萬件，總計取得約60萬件租約。

內政部指出，依據109年人口及住宅普查顯示，全國約有87.6萬租賃家戶，對比今年取得60萬件租賃契約，約掌握三分之二的租賃市場資訊。

房客以女性占多數 40至49歲族群最多

為呈現租賃市場現況，內政部針對111年底的租金補貼資料進行分析，在「有效租賃契約」部分，代表統計期間租賃關係仍存續者，111年底共有40.8萬件，其中租金補貼33.9萬件最多，其次為包租代管4.9萬件及租賃實價登錄2萬件，掌握數量較109年底增加58.0％（約增15萬件），亦較105年底增加15倍。

內政部表示，以有效租賃契約數占人口及住宅普查推估的住宅租用戶數計算，近3年涵蓋率分別為29.5％、38.5％及46.6％，涵蓋率明顯上升。

在房客特性部分，內政部指出，女性占56.2％、男性占43.8％；房客年齡以40至49歲族群占22.8％最多，其次分別為未滿30歲者（占20.6％）及30-39歲者（占19.5％）。

雙北租金補貼程度較低

「補貼率中位數」代表全國一半以上的受補貼家戶租金負擔減少程度，內政部指出，111年年底租金補貼率中位數為48.0％，代表全國一半以上受補貼家戶，租金負擔減少程度超過48.0％。

細看各區域數據，在縣市部分，直轄市租金補貼率略低於全國中位數為45.8％，其中雙北中位數皆低於平均，台北市41.7%、新北市37.3%，不過台南市及高雄為52.8％，其次為桃園市50%；非直轄市租金補貼比率中位數為51.2％，租金補貼程度與全國相比較高。

捷運泰板輕軌將串連大漢溪南北發展，沿線經板橋、土城、中和114公頃位於精華地段的農業區，市府規畫透過區段徵收整體開發，技術服務案已完成招標，待廠商評選後啟動。議員認為，整開區周邊有數位醫療園區、亞東醫院與土城醫院，應串連產業與生活配套。市府說，將透過都市計畫打造浮洲與遠東通訊園區的產業生產帶、四汴頭截水溝親水計畫區，還有中和的TOD生活圈。

泰板輕軌始於五泰輕軌終點站F14站，接著沿新泰塭仔圳重劃區、板橋浮洲都市計畫區，到板橋、土城、中和交接處的農業區，希望串連板南線的亞東醫院與萬大中和線，共設置12座平面車站、高架2座車站及1座機廠，總經費約212億元。

其中泰板輕軌從F24的泰板輕軌機廠到F28中和莒光站沿線，有多達114公頃農業用地，過去屬板橋浮洲、土城與中和都市計畫邊緣地帶，現況多非農業使用，且與周邊精華區格格不入，市府規畫變更為整體開發區。

城鄉局計畫審議科長許仁成說，沿線經過三個都市計畫區交接處，都是都市計畫內農業區，市府透過都市計畫縫合，打造串連浮洲與遠東通訊園區的產業生產帶、四汴頭截水溝親水計畫區，還有中和的TOD生活圈。

由於內政部函釋農業區保護區變更為可建築用地，將採區段徵收方式辦理，全案先期已先在日前招標「板橋土城中和都市計畫縫合」委託技術服務案，已有廠商投標，後續完成評選後會展開先期規畫。

市議員黃淑君指出，該整開區周邊有數位醫療園區、亞東醫院與土城醫院，如何串連產業與生活配套，並打造全齡住宅，才能符合實際需求。而泰板輕軌重點在於串連板南線與萬大中和線，但目前規畫站體與板南線亞東醫院有200公尺距離，目前板南線新埔站與環狀線新埔民生站民眾轉乘意願就低，憂心能否帶來運量仍要觀察。

市議員江怡臻則認為，農業區周邊人口非常密集，如能好好規畫住宅、公共設施，可以舒緩周邊龐大的發展壓力，開發人口也會進來，應比照新北其他整體開發區，提出相關交通配套措施，公設比例也要整體評估，確保周邊生活品質。

一般所看到的廠房，不外乎分為鋼構廠房以及RC廠房居多，很多人都有一個既定的觀念，認為只要它蓋在工業地上，都可以工廠登記，這是一個錯誤的概念，首先我們要先確認地目是否可以適用，再來了解廠房用途為何(建物使用執照)，才能確定是否可以工廠登記，以下跟各位簡單解說。

丁工或乙工容許使用項目

工業地大致上常見的有:都市計畫內乙種工業區(乙工)、都市計畫外丁種建築用地(丁工)，兩種常見的地目，它們適用的行業別也有不同，所以第一點先確認，我們所生產製造的產品，是否符合該地目的容許使用項目，丁種建築用地僅能供低污染行業進駐，例如:金屬加工業、模具製作業、包裝加工等…，然而乙種工業區可容許較具汙染行業進駐，例如:染整業、噴漆/烤漆業、電鍍業、廢棄物處理業、半導體業、大賣場、等…，地目必須要符合我們的行業別使用，容許使用項目請參考以下連結

•丁工容許項目

•乙工容許項目

廠房建物使用用途(使用執照)

我們可以從建物謄本裡面記載之用途，初步判斷是否為工業用、作業廠房、廠房等…，是否符合自身可工廠登記之用途，再來跟業主索取使用執照，來做最終確認，才是最正確做法。

工廠登記一般常見的錯誤

1.地目符合，但使用執照非符合自身工廠登記之用途，例如用途為:倉庫、辦公室、員工宿舍、餐廳等…，非屬生產製造可工廠登記之用途。

2.使用執照用途符合自身可登記之用途，例如:作業廠房、廠房、工業用等…，但地目不符合，一樣不可工廠登記。

結論

工廠登記的要點，兩者缺一不可，謹慎確認，才不會得不償失，找專業的工商仲介來把關，可以針對您的行業提供最詳盡的指導，讓您的設廠之路省時省力、一帆風順！請參考以下文章說明。

•找廠房為何要找專業工仲

設立緣起

為創造一個優良投資環境，促進桃園市境內工業的發展提高國民就業率，於是台灣省建設廳於是台灣省建設廳劃開發一綜合性工業區。



開發時間，先後分成二期



第一期：由省住都局負責規劃設計，民國67年5月完成，面積131公頃。

第二期：由唐榮公司負責規劃設計，民國73年3月完成，面積73.38公頃。

總面積：共計204.38公頃。其中除了公共用地佔25.5公頃，社區5.5公頃之外，設廠面積一共173.38公頃。

園區介紹

園區產業特色



本區鄰近台北都會區，技術密集，勞力充沛，配合廠房現代化的管理概念與企業國際化的經營理念，充滿潛力。



園區特色：擁有進步防治環境污染的策略與設施，注重環境生態保護，對防治公害不遺餘力同時提供高技術。高密度的勞力資源。

廠商類型：包括機械類，化學類，金屬類，電工器材類，紡織類，造紙類，木竹籐製造類，非金屬礦物製品類，運輸工具類，食品類，及其他類。

地理交通

1.本區位於桃園市大園區﹂橫跨內海及北港二里，總面積二四．二八公頃，經分二期先後開發 完成，環境優美，距桃園、中壢兩市區與火車站均僅十五公里，復有中山高速縱貫等公路之連 接，而本工業區最傲視其他工業區者，乃有中正國際機場毗鄰，對外交通非常便捷。



2.未來主要的聯絡道路還包含西濱快速道路、高速鐵路、台北至中正機場捷運線，機場銜接道路系統、台四線平行道路、機場與青埔站銜接運輸走廊。

【大眾運輸】

桃圜機場捷運線



搭桃園機場捷運至A15大園站下車，可搭乘桃園客運5015公車至大園中正東路下車。

國道客運1961台北-桃園機場-大園



從台北搭乘國道經機場至大園

桃園市大園區免費公車



桃園市大園區樂活巴士至大園區公所下車。

公共設施

園區重要設施：



本區不但地理位置優越，各項公共設施亦十分完善，為興辦工業人士提供一個優良的投資設廠環境。



服務大樓：設有服務中心，閱覽室，康樂室等，提供廠商及員工使用。



道路說明：總長4.90公里，並有引道進出高速公路，可藉此連貫各大都市。

大園工業區第一期公共設施統計表

大園工業區第二期公共設施統計表

未來展望

提昇服務品質及工作效率建立單位形象降低成本、強化競爭力、減少環境污染建立資料庫以達資訊公開化及加速網路化推動企業化經營，落實責任中心制建立廠商關係管理系統將其聲音做為持續改善之動力

資料來源: 經濟部工業局

圖片來源: 經濟部工業局

設立緣起

民國五十三年政府為提倡工業，促進產業經濟發展，委由台灣土地開發公司與桃園市政府配合規劃開發龜山工業區，而於五十八年完成。工業區總面積為131公頃，公共設施為12公頃，是早期首批開發之綜合性工業區。

園區特色

一、公共設施



基礎設施架構已完成，水、電供應充足，日後僅需針對既有設施做精緻度上的提升，及景觀效果上的加強，減少不必要的基礎工程經費，集中經費的利用。



二、廠區區位



鄰近於重要的交通及人潮聚集點，有利於發展成為工業區門戶意象空間以及成為優良的都市行銷據點。

所在位置

公共設施

1.服務大樓：位於大誠路與興隆路口處，前有庭園，花木扶疏，可供休憩。

一樓設有廠協會及郵局、自動提款機等服務。

二樓為服務中心辦公室及階梯會議室。



2.區內道路計15條，總長5,500公尺，主要道路均舖設人行道、綠地，並種植行道樹。

全區路燈148盞。

5.4公尺大排水溝1條，中、小排水溝18條，全長10,603公尺，排水系統良好。



3.自來水：每日供水量30,000噸，供水充裕。



4.電力：目前間載容量240,000瓩，為因應區內高科技產業進駐，台電於本區興建中之「鳳鳴變電所」95年竣工開始供電，供電量可提高至150MVA。



6.電信、瓦斯、消防等管線設施均由各機關單位妥為設置管理。

廠商位置圖

本工業區位於桃園火車站後方，北往台北33公里，南距中壢15公里。離國道1號公路南崁交流道7公里，國道2號公路鶯歌大湳交流道5公里 ，交通十分便利。知名大廠華歌爾、可口可樂、維大力、百吉冰品、利百代、南僑化工。高科技廠商計宏達電、佳世達 、台達電 、明基材料、達方電子、欣興電子、英業達等公司均在本區設廠。

土地利用

本工業區工廠用地為119公頃，開工廠家數約226家〈詳如位置圖〉，係屬綜合性工業區，生產類別分別為紡織染整、金屬、化學、電子、機械、食品等，以電子、紡織染整、金屬最多，佔總家數百分之72。