台灣的租屋族常常會聽到「包租代管」這個名詞，但大家知道這是什麼意思嗎？是指二房東嗎？會不會需要負擔責任？有什麼優惠呢？還有政府現在推出的社宅包租代管又是什麼？房產知識達人賣厝阿明以下就為您一一分析。
一、何謂包租代管？
二、包租代管的費用？
三、社會住宅包租代管是什麼？
四、社宅包租代管有什麼優惠？
五、社宅包租代管的優缺點？
六、同場加映：社宅包租代管4.0上路
一、何謂包租代管？
根據「租賃住宅市場發展及管理條例」的規定，包租代管分為「包租」和「代管」兩種方案，簡單來說：
包租
由包租業者擔任「二房東」的概念，房東委託房屋給包租業者，簽約之後業者將房屋轉租給房客，並負擔後續管理責任。對房客來說，租金是繳給包租業者，有任何問題都找業者處理。
代管
房東與業者簽約，由業者代替管理房屋，不負責出租，也就是說，房東出租給房客後，若房子有任何狀況，都要找代管業者幫忙，像是「房東代理人」的概念。
二、包租代管的費用？
包租：業者以市場租金8折與房東簽訂包租約3年，並轉租房客。
以市價8折金額承租房東住宅，再以8折價格轉租一般租客。例如：每月租金18000元，打完八折後是14400元，屋主每月可獲得14400元的收益，差額3600元則是包租費用。
代管：房東與業者簽訂租約（租期1年1次，可續約，最長3年）
以市價9折金額向房客收租再轉交給房東，政府則負責支付仲介費和相關費用。例如：每月租金18000元，打完九折後是16200元，屋主每月可獲得16200元的收益，差額1800元則是代管費用。
三、社會住宅包租代管是什麼？
社會住宅包租代管並非直接適用在政府興建的社宅，而是政府利用獎勵跟補助，藉此吸引房東提供物件給予合乎政府規定的包租代管業者，除了活化利用現有民間住宅，更減輕地方政府興建社宅的負擔，照顧租屋族，也可以說是雙贏局面，因為對房東而言，出租房屋當作社宅可以減稅，也能有穩定收益。而對於租屋族來說，能用大約市價8折的價格租到物件，還享有公證費補助協助保障租約。
四、社宅包租代管有什麼優惠？
內政部提出的「包租代管333」，包含許多優惠。333：是指三種稅賦（綜所稅、房屋稅、地價稅）的減免；三種費用（公證費、修繕費、保險費）的補助；三年服務（業者專業管理、輕鬆收租、免服務費）。
1.綜所稅減免：免稅額15000元，必要費用扣除率60%，無須另外檢附證明。
2.房屋稅減免：自用住宅優惠稅率1.2%
3.地價稅減免：自用住宅優惠稅率2‰
4.修繕費補助：10000元/年/屋
5.居家安全保險：3500元/年/屋
6.公證費補助：雙北最高-> 4500元/次；其他地區最高 -> 3000元/次
五、社宅包租代管的優缺點？
優點：
1.租賃契約具有公證效力，提高租約保障。
2.每月租金收益不間斷，跟包租業者簽約後，不論房屋有無租出去，房東都還是可以收到租金，將住宅閒置的風險轉嫁給業者。
3.免親自管理房屋和房客，任何修繕維護、房屋糾紛由業者面對房客。
缺點：
1.租金價格較市價低，約為8~9折。
2.不能挑選房客：若交由包租業者，則由業者挑選房客，假設是代管業者，房東則可以自己挑租客，但也得符合承租社宅資格。
3.不適合短租，房東跟包租代管業者租約都要至少一年。
六、同場加映：社宅包租代管4.0上路
社宅包租代管4.0在今年六月上路，其中包括三大亮點。
1.原目標6萬戶社宅包租代管，現擴大至8萬戶。
2.長者換居由原本同縣市放寬至跨縣市，且開放私宅可換公宅。
3.取消原本的租屋補助，回歸300億元中央擴大租金補貼專案。 |