龜山廠房,龜山工業地,龜山工業地廠房

1.工業廠房的特點。

(l)涉及的行業不同。各類工業有各自的行業法規、生產規格，即使生產同一產品的工業企業，由於製程的不同，對廠房、工業地的要求也可能截然不同。因此，進行工業廠房估價時，首先應該了解相應企業生產流程的一些行業知識。



(2)非工業廠房多(如:農地廠房)、非屬合法作業廠房、每坪單價差異大。



(3)受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴重程度。

2.影響工業廠房價值的主要區域因素。

(1)交通條件。 工業廠房通常需要大量運送原料及考慮運送成本，運出產品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與高速公路或主要幹道，有便利的交通進入廠區，鄰近機場或貨櫃頭等，則都有利於工業廠房價格的提高。



(2)工業區基礎建設。工業廠房對基礎設施依賴較強，工業區的電力供應情況，生產用水能否滿足需要，是否可排污，各大工業區的設施是否完善等等，.都是影響工業廠房價值的主要區域因素。

3.對工業廠房價值影響較大的個別因素。

(1)產業用地面積。廠區用地面積大小應該合理，面積太小無法滿足生產需要，太大則多渠的部分並不能增加房地產價值，但有時要考慮廠區擴建預留用地;用地形狀、地形應符合全產要求，便於布置生產線，不同的生產製程常常要求不同的的地形形狀。



(2)廠房面積、結構、高度與設備安裝情況。有些工業設備安裝是和建築物(工業廠房)的修建同時進行的。例如，很多設備的基座就和廠房的基礎連為一體。

4.工業廠房估價的常用方法。

一般來說都是參考實價登錄以及銀行鑑價為主，大型公司(上市櫃公司)，往往都是請專業的鑑價公司進行估價，做為出價依據參考，當然廠房的型態也是很重要的參考依據，例如RC廠房或鋼骨廠房，建置成本的落差，也是會影響價格，地點區域/交通動線/臨路寬度，也是很重要的因素。

專營新北大桃園工業地產(詠騰工商團隊)

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文章出處：每日頭條

公司所有的土地，目前正在興建廠房，可否於建廠期間申請按10‰稅率課徵地價稅？

桃園市政府地方稅務局表示，工業用地係指依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地，於工業區或工業用地內，設廠從事物品製造、加工者，且供「工業」直接使用之土地，始有按10 ‰稅率課徵地價稅規定之適用。符合上揭規定之土地，如於建廠期間申請適用10 ‰稅率課徵者，應由土地所有權人檢附建造執照、興辦工業人證明文件及其他相關文件（如公司證明文件、商業登記證明文件、使用計畫書圖、申明書或切結書）等；如建廠前依法應取得設立許可者，應加附工廠設立許可文件，以供審認。



稅務局進一步說明，經核定建廠可按10 ‰稅率課徵地價稅時，如建廠完成後，該土地未實際從事製造、加工使用，將於核發使用執照之次年恢復按一般用地稅率課徵地價稅。



稅務局特別提醒民眾，土地如符合工業用地相關規定，土地所有權人需於112年9月22日前檢附相關證明文件向土地所在地稅捐機關提出申請，逾期申請者，自申請之次年開始適用。



如您需進一步瞭解地價稅相關事項，歡迎利用稅務局總(分)局電話洽詢，有專人提供服務及解答。

總局:3326181轉2362-2368或2372-2378

中壢分局:4515111轉102-109 大溪分局:3800072轉102-106

楊梅分局:4781974轉110-117 蘆竹分局:3528671轉102-107

探究乙種工業區「容許使用」

隨著時代的進步，上班外食族的增加，工業區內廠房面臨日益迫切需要的生活服務與機能需求。



為了杜絕乙工變相使用，防止都市計畫工業區乙工以一般商業設施的「一般零售業、一般服務業及餐飲業、一般事務所及自由職業事務所」用途申請，內政部營建署於2016年將「都市計畫法台灣省施行細則」中，涉及容易變相使用的「一般商業設施」用途，從乙種工業區容許使用項目中刪除。意即，此後乙種工業區無法再以一般事務所名義申請建照，而且包括便利商店（一般零售業），咖啡店與餐廳（餐飲業）等行業項目，都無法再開設。



為避免影響層面過大，保留「大型展示中心或商務中心」、「運動設施」、「銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構」、「倉儲批發業」與「旅館」等使用，並移至工業發展有關設施或公共服務設施，其設立面積不可超過工業區總面積20％，在不影響原產業用地使用原則下，服務工業區周邊廠商。



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文章出處：詠騰不動產廠房買賣出租部

前言

假設公司舊址要拆遷或公司租期將屆，必須要找廠房租賃或買工業地自建廠房，租賃還是自建，哪一種划算

租廠房

以目前大桃園租賃市場上，因建築成本的提高加上升息影響下，中古工業廠房租金從以前的一坪400~500元，漲至目前現階段租金一坪500~600元，倘若是新建廠房且屬於單層且挑高(滴水6米以上)，則每坪租金會落在700~800元，以出租1000坪廠房使用面積來計算，每月租金區間會落在50萬~70萬，影響租金價格如上述條件。

買工業地蓋廠房

如果去買塊工業地自己建廠房呢?大桃園工業地價格基本在每坪20-40萬區間，北桃園地區(桃園/龜山/八德/中壢/蘆竹)工業地每坪價格約30-40萬，南桃園地區(楊梅/平鎮/龍潭/觀音/大園/新屋)工業地每坪單價約20-25萬，以單層廠房使用約1000坪來計算，丁種工業地至少需要1400-1500坪(以建蔽率70%來計算)，所需土地成本約3億至6億，價格區間如上述地區的價格會有所不同，全新建造成本，鋼骨結構一坪約8-10萬，RC結構約13-15萬，若是以單層鋼骨建造1000坪，建物成本約一億，再以南桃園1000坪工業地成本，總金額約落在4億上下，以銀行貸款七成來算，自備款約1.2億，銀行貸款約2.8億，貸款本金加利息，每個月償還約170萬上下(以年利率2.3% 貸款年限20年來計算)。

結語

從長遠考慮，買工業地建廠房，前期所花的成本高，但是畢竟屬於自己的，廠區規畫以及裝潢，比較不受限，且沒有因為常常需要搬遷，所衍生的成本(運輸/裝修/招工)等等變數及問題。租廠房雖然前期的成本低，但是每個月要繳租金，而且會面臨租期屆滿，房東漲價的狀況。因為不是自己的廠房，隨時有被迫搬遷的情況。



兩者權衡利弊選擇之下，相對各位企業主可以依造自己的能力，去做最好的安排以及規劃。



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何謂丁種建築用地?

丁種建築用地,俗稱丁建,可供建築的建地,一般為工業用建築用地,可蓋工廠,可供申請工廠登記之用地

丁種建築用地常見分區有哪一些?

丁建分區常見有特定農業區/一般農業區/山坡保育區/鄉村區/工業區…等等,丁種建築用地僅適合低汙染事業進駐,申請作工業設施,必須要低汙染事業審查認定。

丁種建築用地容許使用範圍?

一、工業設施。

二、工業社區。（限於已開發工業區且規劃有案者）

三、再生能源相關設施。

四、臨時堆置收納營建剩餘土石方。

五、水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施。

六、依產業創新條例第39條規定，經核定規劃之用地使用。

七、廢棄物回收貯存清除處理設施。

八、交通設施。

1.依「工廠管理輔導法」及「工廠從事物品製造加工範圍及面積電力容量熱能規模認定標準」之規定，工廠為固定場所從事物品製造、加工，並符合以下條件之工廠，應依法辦理工廠登記： 從事(1)物品製造、加工之範圍：以行政院主計處編印之「中華民國行業標準分類」之C大類製造業之中類，自第8類食品製造業至第33類其他製造業為認定原則，視為製造業，但不包括下列行業：A、屠宰業；B、在同一門牌範圍內從事麵包、麵條、豆腐或糖果之製造零售；C、從事土石方資源堆置場業務；D、僅從事物品之分裝、包裝、檢測、測試、滅菌、消毒、冷藏、冷凍、修理或維修安裝。



(2)一定面積及一定電力容量、熱能：符合「中華民國行業標準分類C大類製造業之中類第17類石油及煤製品製造業、第18類化學材料製造業及第19類化學製品製造業之工廠。」或「依法令訂有設廠標準之工廠（例如：食品、化粧品、藥物、動物用藥、飼料、環境用藥、農藥、酒、菸）」，其廠房面積達50㎡以上或馬力與電熱合計達2.25 瓩以上，應辦理工廠登記；另前述工廠以外之工廠，廠房面積達150㎡以上；馬力與電熱合計達75 瓩以上，始須辦理工廠登記。



2.依前開規定應辦理工廠登記而未辦理者，即為未登記工廠。

Q1 「食品工廠建築及設備設廠標準」（下稱本標準)之法源依據為何?

A1 本標準係依據食品安全衛生管理法（下稱食安法)第 10 條第 2 項規定訂定。



Q2 本標準規範對象為何?

A2 本標準係要求食品工廠之建築及設備應符合本標準，前述食品工廠係指依工廠管

理輔導法規定申請工廠登記，經主管機關核准登記。



Q3 食品工廠之建築及設備都要符合本標準嗎?

A3 本標準第 2 章第 5 條至第 7 條係所有食品工廠都應符合之基本共同標準，包括廠

區環境、建築及設備等;至於第 3 章則係規範罐頭食品等專業食品工廠之生產設備、

檢驗設備及基本設施應符合本標準，爰如非屬該等專業食品工廠，尚無需符合第 3

章之要求。



Q4 請問違反本標準的罰則?有何依據?

A4 依據食安法第 10 條第 1 項規定「食品業者之設廠登記，應由工業主管機關會同主

管機關辦理｣，同條第 2 項規定「食品工廠之建築及設備，應符合設廠標準」，並

依據工業主管機關經濟部訂定之工廠管理輔導法第 15 條第 5 款「訂有設廠標準之

工廠，其設備不符合該標準，不得辦理登記或變更登記」。爰依據工廠管理輔導法

規定，食品工廠之設備如不符合本標準，不得辦理工廠登記或變更登記。



Q5 請問食品工廠是否僅需符合本標準即可?

A5 工廠之設置應符合經濟部工廠管理輔導法及其子法規，以及建管、消防、環保等

法規規定，其中食品工廠同時應符合食品安全衛生管理法相關法規，包括本標準、

食品良好衛生規範準則、食品業者登錄、分廠分照等規定，落實自主管理，確保

所產製販售食品衛生安全。



Q6 本標準公告後是否會有緩衝期?

A6 本標準於 107 年 2 月 22 日預告修正，107 年 9 月 27 日公告修正，本次主要修正內

容為調整本標準罐頭食品工廠等專業食品工廠之基本設施、生產設備及檢驗

設備等相關規定，並刪除與食品良好衛生規範準則規定重複之部分條文，不

至影響食品工廠現有之建築及設備，爰本標準自公告修正日即生效實施。



Q7 如果工廠實際生產製程確實不需要本標準所列應具備之之基本設施、生產設備或

檢驗設備，是否可以不用設置?會不會因為沒有設置該設備就違反規定?

A7 依據本標準第 19 條規定「第 8 條至第 18 條專業食品工廠未設應具備之基本設施、

生產設備或檢驗設備者，應提出合理說明及相關文件」，故本標準所列罐頭工廠、

冷凍食品工廠、蜜餞醃漬工廠、飲料工廠、醬油工廠、乳品工廠、食用油脂工廠、

脫水蔬果工廠、餐盒食品工廠、速食麵工廠、食品添加物工廠等 11 類專業食品工

廠，未依本標準規定設置應具備之基本設施、生產設備或檢驗設備者，應提出合

理說明及相關文件，以為佐證資料。如未設置且未有合理說明及相關文件佐證，

則涉違反本標準。



Q8 請問本標準第 14 條第 1 項第 2 款規定，內包裝室中應設置空氣清淨器相關設備是

否有具體的最低規格?

A8 本標準未規範空氣清淨器之規格，爰倘該設備可達去除空氣中塵埃、臭味氣體、

蒸氣、煙等雜質之功能，尚符合規定。



Q9 請問本標準第 14 條第 2 項第 2 款第 4 目規定人造奶油工廠應能檢驗雜菌，該雜菌

是否有明確定義?

A9 本標準雖未有雜菌定義，惟就一般認知「雜菌」係指於微生物的分離及純培養過

程中，出現與分離培養菌種不同的其他菌種。



Q10 本標準修正前規定食品在製造過程中可能接觸食品之容器、器具及有關食品製造

之設備，不可使用鉛、銅及有毒化學材料之物品，惟修正後未有該項規定，表示

食品容器、器具及有關食品製造之設備可以使用鉛、銅的物品嗎?

A10 依據本標準第 7 條規定，要求所有用於食品或食品添加物處理區及可能接觸

食品或食品添加物之設備與器具，應由不會產生或溶出毒素、無臭味或異味、

非吸收性、耐腐蝕且可承受重複清洗和消毒之材料製造，同時應避免使用會

發生接觸腐蝕的材料。爰用於食品或食品添加物處理區及可能接觸食品或食

品添加物之設備與器具，應符合前述規定，尚無限制該等設備與器具之材

質。



文章出處：衛生福利部

設置食品工廠前，應考量哪些事項？

規劃食品工廠前，建議您先就以下4項重點進行考量：

1.設廠資金是否充足嗎？

投入資金建置食品工廠，需要花多少錢？其中的費用項目包含工廠用地租金、建設費用及各種法規牌照的申請規費等。考量扣掉設廠相關的總總花費，公司的現金流是否還充足？應確保不致影響營運週轉。

2.設廠地點位置？

設廠的地點不僅要考量到各縣市對食品工廠的法規要求，以及工廠周邊環境是否位於特定水土保持區、水源保護區、有沒有污染、臭味等情形，需要多次在不同的時間點進行場勘。另外還要考量日後運作時的物流成本，尤其對於販售通路仍未擴及全國的食品公司而言，設在距離遙遠的外縣市，將使物流成本大幅上升。

3.能否符合食品工廠相關的法規及HACCP認證？

在尋找設廠空間時，要注意該空間的大小能否符合主管機關對食品工廠的要求，包含：



《食品工廠建築及設備設廠標準》

《食品衛生管理規範準則》

《工廠管理輔導法》

《土地分區使用》

《環保法規》

《消防法規》

《建築法規》

設置相應的作業區、辦公室、倉庫、休息室、消毒室、鍋爐室、機電室等區域。規劃時也應將HACCP核查的項目納入工廠空間規劃中，以便日後實施HAPPC的管制措施，確保食品在製造過程中安全無虞。



HACCP是國際通用的食品安全管理方法，全名為危害分析重要管制點系統制度，食品加工廠需成立HACCP計畫執行小組，建構對食品安全的監管系統，並依照計畫檢驗每個製造流程的管制點，以確保食物產品無危害風險。

4.是否有足夠的市場需求？

設置食品工廠將使公司的產品產量大幅提升，在這之前應先評估市場端是否有足夠的需求量，以免供過於求，反而使自家產品滯銷。

建置食品工廠的注意事項有哪些？解析前、中、後期重點

建設食品工廠是一項重大的商業投資項目，建置過程中應根據前、中、後不同階段，著重處理各階段的注意事項：

前期：廠房空間規劃、採購設備

廠房空間規劃



根據您的食品類別，構思相對應的廠房空間，如肉類加工食品需要原料冷凍、原料處理、加工製造等區域，運作的流程與農產品或泡麵產品都不相同，同時還需符合食品工廠法規的要求。此外，還需注意工作人員的作業動線、產品加工製造時的行進方向、污水及廢氣排放的動線設計，以免動線不當，影響到食品的安全性。



設備選購



選購食品製造的設備，應以能符合食品工廠法規、穩定度、產量、維修與保養等面向進行考量，而非一昧追求價格低廉的設備款式。

中期：施工期程

前期規劃越完善，就能避免施工過程中出現變動，確保施工期程如期進行。在監工過程中，也需反覆確認廠房的廢水廢氣排放設備、消防設備都能符合法規要求。

後期：測試生產

工廠建設完成後，需要再經由3～5次的測試生產，檢驗食品生產的動線順暢，排除可能發生的故障情形，讓員工熟悉各類突發情形的應變措施，並將生產出來的食品送去檢驗，確保食用的安全性。

食品工廠登記方式介紹，申請文件總整理

設置食品工廠，應向各地方政府的經濟發展局提出申請，需檢附以下登記文件（依各縣市法規有所增減），並繳交登記費5,000元新台幣，等待主管機關審核通過，方能設廠。

食品工廠登記文件

工廠登記申請書

公司核准函及登記表或商業登記核准函

建築物配置平面簡圖

建築物面積計算表

土地使用分區證明

地籍圖謄本

主要機器設備表及配置圖

合法水源證明文件或用水計畫

自來水公司水費收據

符合用途之使用執照影本或合法房屋證明

工廠負責人身分證正反面影本

行為能力切結書

衛生單位檢查合格證明書

環境保護主管機關出具之證明或核准（許可）文件

食品良好衛生規範準則（GHP）九大程序書。

開發行為應否實施環境影響評估開發單位自評表

公共危險物品申報切結書

委託書（如委託他人辦理者）

《食品工廠建築及設備設廠標準》是什麼？

在所有跟食品工廠相關的法規中，《食品工廠建築及設備設廠標準》是最直接影響設廠的法條，該法定義了食品工廠包含哪些類型，並規範了所有食品工廠的共同標準，如：



1.廠區內應築有通暢之排水溝，空地應舖設混凝土、柏油或予以綠化，不得有塵土飛揚，環境應隨時保持清潔，地面應隨時清掃、保持清潔。

2.排水系統應經常清理，保持暢通，不得有異味。

3.禽畜、寵物等應予管制，並有適當的措施以避免污染食品。

4.員工宿舍應與作業場所完全隔離並分別設置出入口。

5.應實施病媒防治措施。



針對其他項目都有嚴謹且明確的規範，如想要更瞭解該法的內容，建議您參考全國法規資料庫中的條文說明。

食品工廠需要數位轉型嗎？

數位化衝擊已經深入各行各業中，食品製造業也有不少數位轉型的例子，究竟食品工廠需要數位轉型嗎？以下將以生產面與銷售面分開討論：

食品工廠生產面

一般來說，台灣的食品工廠以中小型企業為主，過去生產與管理過程的數位化程度較低，過度仰賴人力與紙本記錄的結果，可能導致資訊無法系統化，甚至使得製程與產品穩定性無法優化。近年來，許多食品製造業數位轉型的案例，即是從導入數位化檢核表單做起，有助於完整記錄生產流程，更確實的保障產品的品質穩定，並且能夠藉由大數據收集的系統化資料，進行異常預測與流程管理優化。



智慧巡檢方案即可達到上述的管理流程數位轉型，讓工廠管理者可以迅速針對廠房中的重要項目進行檢核，並透過拍照、語音、錄影等形式紀錄狀況；同時智慧巡檢方案也可以與感測器結合，將感測器監控的數據，即時的顯示於巡檢系統當中，掌握生產品質。例如冷凍食品類的工廠，溫度與濕度的即時監控，即可透過冷鏈與智慧巡檢的結合，確保產品輸送過程中的溫度控制在冷凍食品級別。

食品工廠銷售面

過往食品工廠要販賣自家產品，都需要經由通路商進行販售。隨著電商經營模式普及，食品工廠可以嘗試自有品牌建構，從自家的電商網站直接銷售產品給消費者，省下被通路商收取的費用。

工業區內工廠種類多元複雜且集中，排放水量大、水質不容易掌握，在水污染管制上非常重要。依據下水道法第8條規定：「政府機關或公營事業機構，新開發社區、工業區之專用下水道，由各該機關或機構建設、管理之」。本部制定的水污染防治法，是管制下水道法規定且設有聯合污水處理廠的工業區，除要求放流水水質要達到本部設定的標準外，也要求這些工業區都要提出排放許可證，並審查廢水處理單元操作參數有沒有異常，避免沒有發揮處理廠的功能。



我國水污染防治法管制工業區名單，統計至110年計有77處，其中46處屬於經濟部管理（其中42處屬工業局，4處屬加工出口區）、11處屬於行政院科技部管理、11處屬於地方政府管理、8處屬於民間單位管理、1處屬於行政院農委會管理。



本部為維護水體水質，依據工業區特性，分別訂有石油化學專業區、石油化學專業區以外之工業區與科學工業園區的放流水標準，工業區污水處理廠的放流水，要符合放流水標準後，才可以排放到地面水體，假如未符合放流水標準，且經環保單位判斷是故意排放的話，現在最高可處分到新臺幣2,000萬元喔，這樣的管制設計，就是希望利用高額度的罰款，促使工業區污水處理廠平常就依正常程序進行操作，不要私底下排放未經處理或排放未達放流水標準的廢水來傷害環境。



我國工業區廢水處理流程如圖1，目前被管制的工業區均設有聯合污水處理廠，負責收集位於工業區內之納管工廠所產生的廢水並予以統一處理。首先，工業區服務中心會先檢視區內各工廠的廢水特性，然後訂不同納入污水處理廠之水質標準，如果發現工廠可能會有重金屬，那就會訂重金屬的管制，不然到了污水處理廠，才發現污水處理廠沒辦法處理，那時候可能就沒辦法挽救了。工廠要先自行第一次處理至前述水質標準後，再送至污水處理廠進行再處理，這種方式主要就是希望排放水質可以達到本部所定的放流水標準，減少對下游水體的污染。



當然，除了工業區服務中心要善盡管理工業區的工作外，本部水污染防治法也訂有管制工業區的法規，同時每年也訂有工業區水污染防治管理計畫，指導地方環保局辦理，共同確保工業區聯合污水處理廠的排放水質。說明如下：



加強服務中心扮演角色：水污染防治措施及檢測申報管理辦法定有「工業區集污管理章」，就是指定工業區服務中心應辦理的事項，如定期巡查檢修工業區內排放廢（污）水之溝渠或管線，查核區內事業用水量與廢（污）水是否合理平衡，定期採樣檢測區內事業納管水質，每月分析檢討水量與水質變化，評估聯合污水處理廠收集及處理能力等。



落實污染總量削減管理：為避免工業區放流水所排放之重金屬物質排放總量逐年上升，致影響承受水體水質，本部於水污染防治措施及檢測申報管理辦法規定，如排放重金屬總量有連續5年逐年增加情形，要提報污染總量削減管理計畫，加強工業區聯合污水處理廠之管理工作。



水污染防治管理計畫執行成果：本部每年訂定之工業區水污染防治管理計畫，107年度完成稽查區內事業3,632廠次，處分231廠次、工業區聯合污水處理廠稽查1,823廠次，處分32廠次；108年度完成稽查區內事業3,785廠次，處分160廠次、工業區聯合污水處理廠稽查1,953廠次，處分29廠次；109年度完成稽查區內事業3,953廠次，處分162廠次、工業區聯合污水處理廠稽查2,083廠次，處分43廠次; 110年度完成稽查區內事業3,243廠次，處分146廠次、工業區聯合污水處理廠稽查2,106廠次，處分36廠次。



文章出處：水質保護網

SC結構

SC鋼骨結構(Steel Costruture)-結構主體以鋼骨梁柱，所蓋出來的房子比較不會發生倒榻的情況，但是遇到地震來臨時的搖晃程度會感受比較大。

RC結構

RC鋼筋混凝土(Reinforced Concrete)-以鋼筋加上混凝土興建，一般台灣最常用的結構，在地震來臨時搖晃度小，防水性、舒適性、隔音效果都比較好，業界技術最為成熟的建築結構，所以相對地住起來也較為舒適。

SRC結構

SRC鋼骨鋼筋混凝土(Steel Reinforced Concrete)-結合鋼筋混凝土和鋼骨的結構方式，梁柱中間以鋼骨支撐，蓋出來的房子兼具純鋼骨、鋼筋混凝土的優點，缺點是建造成本比較高，所以相對房價也會比一般住宅貴上許多。

結語

其實只要能把建築結構規劃設計好、平面配置能四平八穩、設計時能考慮施工性、施工工人能按圖施作、施工細節都能做好，安全就會有保障，所以基本上不管任何結構工法，都可以達到一定水準的安全抗震。