龜山廠房,龜山工業地,龜山工業地廠房

一、房地交易房屋資料欄內用途類別各項之認定方式如下：

　　1.公寓：5層樓含以下無電梯之住宅。

　　2.透天住宅：全棟單一門牌之住宅。

　　3.店面（店舖)：1樓或含1樓以上供商業使用。

　　4.辦公商業大樓：供商業及辦公室使用。

　　5.住宅大樓：11層含以上有電梯之住宅。

　　6.華廈：10層樓含以下有電梯之住宅。

　　7.套房：1房1廳1衛之住宅。

　　8.工廠：含生產、製造之工業使用廠房、廠區。

　　9.廠辦：含生產、製造及辦公室之使用。

　 10.農舍：農業用地供與農業經營不可分離之土地改良物。

　 11.倉庫：儲藏貨物之建築物。

二、臨街關係所指路角地、臨街地、袋地、裡地之認定方式如下：

　　1.路角地：係指面臨兩條交叉「路」、「街」之土地。

　　2.臨街地：指自路角地以外，以「路」、「街」為出入之土地。

　　3.裡地：係指「路」、「街」以外，以巷、弄出入之土地。

　　4.袋地：指「路角地」、「臨街地」、「裡地」以外之其餘土地。

第二百六十九條

下列地區之工廠類建築物，除依獎勵投資條例及促進產業升級條例所興建之工廠，或各該工業訂有設廠標準或其他法令另有規定者外，其基本設施及設備應依本章規定辦理：

 

一、依都市計畫劃定為工業區內之工廠。

 

二、非都市土地丁種建築用地內之工廠。

第二百七十條

本章用語定義如下：

 

一、作業廠房：指供直接生產、儲存或倉庫之作業空間。

 

二、廠房附屬空間：指輔助或便利工業生產設置，可供寄宿及工作之空間。但以供單身員工宿舍、辦公室及研究室、員工餐廳及相關勞工福利設施使用者為限。

第二百七十一條

作業廠房單層樓地板面積不得小於一百五十平方公尺。其面積一百五十平方公尺以下之範圍內，不得有固定隔間區劃隔離；面積超過一百五十平方公尺部分，得予適當隔間。

 

作業廠房與其附屬空間應以具有一小時以上防火時效之牆壁、樓地板、防火門窗等防火設備區劃用途，並能個別通達避難層、地面或樓梯口。

 

前項防火設備應具有一小時以上之阻熱性。

第二百七十一條之一

作業廠房符合下列情形之ㄧ者，不受前條第一項單層樓地板面積之限制：

 

一、中華民國八十二年四月十三日以前完成地籍分割之建築基地，符合直轄市、縣（市）畸零地使用規定，其可建築之單層樓地板面積無法符合前條第一項規定。

 

二、中華民國八十二年四月十三日以前申請建造執照並已領得使用執照之合法工廠建築物，作業廠房單層樓地板面積不符前條第一項規定，於原建築基地範圍內申請改建或修建。

 

三、原建築基地可建築之單層樓地板面積符合前條第一項規定，其中部分經劃設為公共設施用地致賸餘基地無法符合規定，或建築基地上之建築物已領有使用執照，於重新申請建築執照時，因都市計畫變更建蔽率調降，致無法符合規定。

第二百七十二條 

廠房附屬空間設置面積應符合下列規定：

 

一、辦公室 (含守衛室、接待室及會議室) 及研究室之合計面積不得超過作業廠房面積五分之一。 

 

二、作業廠房面積在三百平方公尺以上之工廠，得附設單身員工宿舍，其合計面積不得超過作業廠房面積三分之一。

 

三、員工餐廳 (含廚房) 及其他相關勞工福利設施之合計面積不得超過作業廠房面積四分之一。

 

前項附屬空間合計樓地板面積不得超過作業廠房面積之五分之二。

第二百七十三條 

本編第一條第三款陽臺面積得不計入建築面積及第一百六十二條第一款陽臺面積得不計入該層樓地板面積之規定，於工廠類建築物不適用之。

第二百七十四條 

作業廠房之樓層高度扣除直上層樓板厚度及樑深後之淨高度不得小於二點七公尺。

第二百七十五條 

工廠類建築物設有二座以上直通樓梯者，其樓梯口相互間之直線距離不得小於建築物區劃範圍對角線長度之半。

第二百七十六條 

工廠類建築物出入口應自建築線至少退縮該建築物高度平方根之二分之一，且平均退縮距離不得小於三公尺、最小退縮距離不得小於一點五公尺。

第二百七十七條 

（刪除）

第二百七十八條 

作業廠房樓地板面積一千五百平方公尺以上者，應設一處裝卸位；面積超過一千五百平方公尺部分，每增加四千平方公尺，應增設一處。

 

前項裝卸位長度不得小於十三公尺，寬度不得小於四公尺，淨高不得低於四點二公尺。

第二百七十九條

倉庫或儲藏空間設於避難層以外之樓層者，應設置專用載貨昇降機。

第 二百八十 條 

工廠類建築物每一樓層之衛生設備應集中設置。但該層樓地板面積超過五百平方公尺者，每超過五百平方公尺得增設一處，不足一處者以一處計。

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桃園是全臺第一工業科技大市，臺灣五百大製造業有超過三分之一在桃園設廠，工業產值常居全臺之冠，桃園擁有34個報編工業區，從傳統產業到高科技產業，涵括了物流、光電、高科技、航太、汽車零件、生技、農業、綠色能源及傳統產業等產業聚落；無數「Made in Taoyuan」的產品，不僅滿足了國人每一天的食衣住行育樂美醫，也是締造台灣經濟奇蹟不可或缺的幕後推手。

現有工業園區包括經濟部工業區：桃園幼獅工業區、龜山工業區、平鎮工業區、大園工業區、觀音工業區、林口工三工業區、中壢工業區；桃園市政府開發工業園區：桃園市環保科技園區、大潭濱海特定工業區、桃園科技工業園區、沙崙產業園區；報編未開發工業區：新屋永安工業用地、龍潭區烏樹林工業用地、楊梅幼獅擴大工業用地、蘆竹海湖坑口工業用地；民營企業報編工業園區：日禕紡織報編工業區、桃園新屋大洋工業區、龍潭華映工業園區、龍潭銅鑼圈高楊工業區、東和鋼鐵工業區、美超微科技園區、太平洋電線電纜楊梅工業區、大興工業區、桃園許厝港正隆工業區、桃園高山頂工業區、太平洋電線電纜大溪南興工業區、桃園下陰影窩工業區、華新麗華工業園區、長榮集團大園產業園區、山隆大園物流產業園區、宥辰八德工業區；另有都市計畫工業區：華亞科技園區、工四工業區等。

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●「都市計畫法台灣省施行細則」第18條摘要

乙種工業區容許的一般商業設施包括： 

（一）一般零售業、一般服務業及餐飲業：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。 

　（二）一般事務所及自由職業事務所：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。 

　（三）運動休閒設施：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。 

（四）銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。 

　（五）大型展示中心或商務中心：使用土地面積超過1公頃以上，且其區位、面積、設置內容及公共設施，經縣（市）都市計畫委員會審查通過者。 

　（六）倉儲批發業：使用土地面積在1公頃以上5公頃以下、並面臨12公尺以上道路，且其申請開發事業計畫、財務計畫、經營管理計畫，經縣（市）都市計畫委員會審議通過者。 

　（七）旅館：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%，並以使用整棟建築物為限。 

　前項第一款至第四款之設施，應經縣（市）政府審查核准後，始得建築；增建及變更使用時，亦同。第三款及第四款設施之申請，縣（市）政府於辦理審查時，得依據地方實際情況，對於各目之使用細目、使用面積、使用條件及有關管理維護事項作必要之規定，其使用土地總面積，並不得超過該工業區總面積50%。（詳細條文請參照內政部營建署www.cpami.gov.tw）

●法令的爭議與風險 

依照都市計畫法的規定，工業區土地本來就不得興建住宅，如作為非工業使用，即可能受建築法第90條「處六千元以上三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續。」，或依照都市計畫法第79條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」

●買賣雙方合作，共同邁向合法

其實只要取得政府所核發建照而興建的建築物都是合法的，不管是以前以廠房的名義興建的工業住宅，還是近期的乙工建案，房屋本身都是合法的；但不容諱言，在實際使用上仍有違規之嫌。

　之所以衍生糾紛，主要是部份業者在此類產品銷售時，並未充分告知購屋者相關權利義務，加上媒體的一度大肆報導，違法的疑慮讓原本熱絡的買氣觀望許多。

　乙工建案的「合法化」關鍵在於是否在建築物內設立公司登記！這也是買賣雙方都應面對的嚴肅課題，只要在乙工建案依法設立公司，連政府官員都承認，根本沒有辦法做「違規使用」的查核。

　由於政府各項法令的變遷，諸如行政程序法、中央法規標準法的陸續落實，只要賣方「依法申請為事務所」，買方「依法設立公司登記」，在法令上也都認知，這類房屋不是「住宅」，實質使用就無從認定違法了。

　尤其目前的公司設立相當簡便，一人就可成立公司，購屋者甚至不需要將整間房屋作為營業場所，只需局部就可以，在稅金上的支出也能獲得控制，部分小型事業甚至可免開發票等等。這種透過公司登記，將「事業與生活」結合的新型態房屋，才是乙工建案的最佳解決對策。

乙種工業用地：設置一般商業設施可概分為一般零售業，服務業，餐飲業，一般事務所，自由職業事務所等 工業住宅大都援用一般事務所及自由職業事務所來申請建照。

乙工建案若不強調是<工業住宅>且合法取得建造執照，登記使用用途不作為住宅使用，而依照一般商業設施使用就不違法不違規，也因此產生曖味空間，白天當辦公室，晚上當居家空間的<乙工商務空間>讓暖味空間變為合法空間

工業住宅以自用住宅為前題不以土地區分為條件，因此只要做為自用住宅房地使用可以按自用住宅優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅.而<民生用水>不分住宅或營業使用是依住戶申請的口徑大小負擔不同的基本費，<電費>則分為住家用電及營業用電兩種只要是作為住家使用，工業住宅的電費也是可以採住家費率計算.

課稅法規：

購買乙工建案，如果主要用來當做住家使用，購屋者應該在遷入戶籍後向當地稅捐稽徵單位申請變更為住宅使用；根據財政部的課稅法規，位於工業區的乙工建案課稅標準，如用來作為住宅使用，則稅率可根據自用住宅課徵，不會根據土地使用分區進行課徵。也就是說，只要是自用住宅使用，可依照自用住宅的稅率課徵地價稅及土地增值稅。

●地價稅率：

如符合自用住宅條件，仍可比照住宅的稅率，按千分之2自用住宅優惠稅率課稅。

●房屋稅率：

如符合自用住宅條件者，仍可比照住宅的稅率，按住家用百分之1.38%優惠稅率課稅，可避免以營業用的3%稅率加上1%的教育捐來繳交稅金。

●水費支出：

目前根據自來水公司的收費標準，水費不分住宅或營業使用，而依住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費。

●電費支出：

目前根據電力公司的收費標準，電費`分為住家用電及營業用電兩種，只要是作為住家使用，乙工建案的電費也是以住家費率計算。

●不得申請優惠房貸：

乙工建案是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請建築執照，不算是「住宅」，因此無法申辦「國民住宅」、「勞工住宅」或是「青年購屋低利貸款」等多項優惠房貸。

●貸款成數較低：

工業住宅房價低，貸款成數多半不會高，一般僅6~7成，購屋者必須準備較多自備款。

●週邊環境：

乙工建案如用來作為住家使用，週邊環境相當重要，務必實際調查周邊是否有污染性生產工廠。

●社區管理：

乙工建案如為了控制生活環境品質，可要求建商提供事先擬定的社區管理規約，透過規約的擬定，可以確保生活品質。

●學區考量：

部分乙工建案附近可能未設立小學或中學，宜事先釐清學區。

●房價行情：

通常便宜當地市價行情約10%到15%之間。

認識乙工住宅

乙種工業區住宅二次隔間即違法~在法規上沒有#乙種工業區住宅#的名詞，只有 #乙種工業區#與#工業住宅#二種名詞 。 

而乙種工業區那是因為乙工本來算是用工業區名義去取得建照，在法規登記上算工業區，除非有另外申請一般事務所?而建商線再再銷售時引導消費者以住宅觀念購買，所以才有乙種工業區住宅的銷售說詞出現！

乙種工業區開發案在建築物使用登記上，大多為一般事務所或自由職業事務所、零售業等混合使用登記，和一般住宅登記不同；優惠貸款部份也不適用一般住宅貸款，也不能適用國宅、勞宅或青年貸款等政策性房貸優惠。根據業者的定價策略，這類乙種工業區容許商業使用開發案單價約一般住宅區開發案的85折，1戶透天的總價往往較鄰近類似個案便宜約1百萬元以上，價格與地段的有其超值魅力。購買乙種工業區開發案，應注意附近環境，避免周邊有污染性的工廠，此外最好有創業或開設公司行號的需要，並且也要有成熟的鄰里型生活條件，多一層考慮對購屋較有保障。

真正工業住宅貸款確實成數很低，但乙種工業區特許使用一般事務所，一般在七成左右，看地段，只要貸款人工作穩定都不太有多大問題！

本文轉載自:http://www.unju.com.tw/04_faq/04_faq_02_detail.php?mid=23&mid1=99&P=1&zno=001

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一、工業設施。

二、工業社區。（限於已開發工業區且規劃有案者）

三、再生能源相關設施。

四、臨時堆置收納營建剩餘土石方。

五、水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施。

六、依產業創新條例第39條規定，經核定規劃之用地使用。

七、廢棄物回收貯存清除處理設施。

八、交通設施。

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台灣企業公司的生產實力一直是台灣享譽國際的美名之一，而當這些企業想要擴展自身規模時，買賣或是租賃廠房工業地會是非常謹慎思考的一環，2022年的台灣可以說是寸土寸金，桃園工業區位於交通要道也可以說是廠房、工業地裡的蛋黃區，廠房工業地動輒上千萬乃至上億的成交金額對於任何企業公司都需要審慎選擇，實際採訪到業內已經深耕10年詠騰工商團隊曾店長表示，常常看見有些企業在做選擇的時候因為不懂相關法規以及建置廠房成本導致後續衍生相當驚人費用產生，得不償失。

如何選擇一個適合自己企業，價格也合理的廠房工業地其實有以下三種小技巧

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1.先想好廠房的坪數需要幾坪？
產線規模往往會影響廠房所需要的坪數大小，而坪數更是找廠前需要先想清楚的關鍵，無論是生產製造、辦公室、倉儲、潔淨室、無塵室、面寬深度的空間需求，都應該與老闆以及主管仔細討論與評估後，在事前就做足功課。

今天無論你需要找的是800坪或是8000坪廠房，唯有確認所需的空間坪數才會有明確的找廠方向，也可以讓業者更快速掌握你的需求，迅速推薦你適合的物件。

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2.廠房更看重好厝邊

廠房位在哪一個區域，是否總價太高，不符合預算。製程是否會產生噪音及味道，有的廠區位於居民區附近，就容易發生法律糾紛。需要依據工廠所生產的商品特性來避免某些地點，例如：避免電子產業等較精密的儀器靠近沿海地區，並針對工廠本身的性質、區位環境、交通網路、公共建設、產業聚落等多方面的因素做一個全面性的考量，也能讓業者找廠的方向更為明確。

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3.是否需要工廠登記？

生產製造的廠房在設廠時，絕大部分都是需要辦理工廠登記的，凡是有固定場所從事物品製造、加工，其廠房達一定面積，或其生產設備達一定電力容量、熱能者，需辦理工廠登記，是不是特殊行業，會不會對周邊環境造成汙染，如果是危化品，還要有消防的許可證，在簽訂合約前，土地的地目符合本身行業別，以及確認廠房的使用執照，是否能夠辦理工廠登記，尤其廠地之前的使用者，需要調查是否屬主管機關公告之事業，需不需要做土壤檢測，避免購買到有汙染之廠地，這個時後可以與工仲進行溝通討論，讓工仲業者替你層層把關每一個關鍵要素。

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詠騰不動產曾店長提到這三點其實都只是找廠房工業地的小技巧，在找物件還有相當多應該注意的事項，與一般的房仲業不同的是廠房工業地有相多的法規要注意，因此更建議找專業的工仲做服務，工仲會幫忙業主層層把關，找出理想的物件。

相關更多的挑選廠房工業地小技巧或是找廠房工業地物件可以上詠騰不動產的官網查看。

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你正在尋覓桃園廠房嗎？但購入來的廠房，不僅設備折舊難估算、佈水電線等基礎工程更是麻煩，算起來還不如找塊價格漂亮的桃園工業地！什麼？不清楚買地自建的注意事項？搞不懂農地、建地、農建地的繞口令？更分不清甲乙丙丁種的建築用地？沒關係！就讓【詠騰不動產團隊】帶你一次搞清楚吧！本篇我們將手把手帶你了解這些專有名詞！

農地、建地、農建地差在哪？

展開討論之前，先稍做釐清，只有農地、建地是依據內政部頒發的土地法所做的土地分類之一，但「農建地」則只是一種俗稱，並非正式名稱，後面我們會詳加敘述！

首先，台灣將土地分為四大類，分別為：第一類建築用地、第二類直接生產用地、第三類交通水利用地以及第四類其他土地。

第一類建築用地就是指建地，指可合法蓋住宅、商辦等營業場所的用地，辨識方式也相當簡單，你會在土地權狀中看到地目為「建」；而第二類直接生產用地則是指農地，專為農牧用途的土地，除了可有10%面積作為農舍，其餘皆需從事農林漁牧等產業，土地權狀中也會看到地目清楚標示為「田」、「林」、「養」、「池」等相關地目；第三類為交通水利用地，像道路和溝渠都在此列，地目中則會呈現「水利地」等字樣；第四種較少見，土地法中敘明：如沙漠、雪山等。

前述提到較為特別的「農建地」，其實可說是一種新舊制度轉換時的歷史遺留問題，因它的背景是各縣市在都市計畫法下，因為會將部分區域劃進都市計畫中，並按照需求重新規劃各區域發展，卻由於都市計畫法最早在民國28年訂定的時候，甚至標定聚居人口超過十萬就可以做都市計畫（但截至2021年底，人口最少的連江縣都已經28.8萬人）！顯然該法規仍慢於實際發展，以至於有許多地方，隨著經貿自由開放，已經有許多取得「建」地目的土地，合法留存在原址，但在後來才訂定的都市計畫法中，卻被劃分到農業區中！

為了保障原所有人的權益，目前這種特別的「農建地」，雖然若需重建仍可以蓋住宅，卻受到不少限制，例如：

1. 建築物簷高不得超過14公尺，並以4層為限。


2. 建蔽率不得大於60％。


3. 容積率不得大於180％。


4. 第一層可以開小型商店及飲食店，但是不得違反農業區有關土地使用分區的規定（不能開工廠、雞豬舍，也不能開汽車旅館）。

詠騰不動產提醒您，這樣特殊的「農建地」，仍可合法重建住宅的前提，是為了保障在都市計畫發布「前」，就開始以建地目使用的所有者，所以如果您手上的土地，目前是劃分為農業區，希望改蓋住宅，務必注意當年地目為「建」地目的登記日期，需要在該地都市計畫發布日之前，才屬於這種特殊的農建地噢。

1.如何減少預算花費找到合適的廠房？

一、建立出租或購買廠房之預算，確認尋找廠房時是否有不必要性支出

二、檢查排定的支出與預算是否合理，嚴格控制每個所需的額度，落實成本管控

三、交給專業工仲公司，將這些繁瑣的過程透過專業人士，為您把關。

企業都希望將資源充分利用，以降低成本、提高產品品質和生產效率，追求生產系統的最佳整體效益，從而達到效率高、交期準、浪費少、成本低的目的。因此最好的方式就是交給專業工仲，與其討論符合需求又可負擔的最佳方案，既省去跑流程的時間也省去許多不必要的額外支出。

2.為什麼有些行業不建議直接購入廠房，而是購地自建？

簡單來說就是是省錢，購地自建以模組化、構件化預先在工廠事先備料並計劃好施工順序，更具有彈性、不受限的特因，更能符合企業自身所期望，但購地自建將耗費大量時間，以及事前的工作準備，需要經過許多繁瑣的流程。

然而，購地自建會根據土地位置、建材使用的等級、産品大小以上等許多條件，在前期需投入大量資金，使資金卡死不易做其他運用，因此許多企業家則較偏好直接購入廠房。這種方式，更降低了租約到期時，需搬遷的可能性，也縮短時間成本。

以倉儲業為例，桃園鄰近機場與關口的因素，是目前最夯的產業之一。廠房就必須設有碼頭，方便上下貨物，腹地是否廣大更為重要，才能使各種大小的車輛有迴轉的空間。如果是直接購入廠房，以過往的配置，幾乎沒有碼頭，與其拆除重建，不如購地自建，才能符合現在的倉儲業需求。

3.廠房的地段如何取捨與考量？

各行各業在決定開工廠的地點區域，有時跟著廠商、有時希望加入產業聚落，首先與廠房的產品特性有關，如果是以商業或服務為主的生產性質，洽公便利性為首要目的，而廣告曝光率為的二看重，因此外商或大多數中小企業多會選擇在市中心，雖然設廠金額較高，但其曝光率所帶來的效益更為龐大。

然而以生產組裝、科技、工業為主等特殊目的的工廠性質，其工業區的位置則會靠近港口和收費公路，可以方便地運輸到工業區的運輸以及地廣人稀的位置，因該場通常規模所需要的土地面積更大，且容易產生噪音或環境的污染，因此選擇土地較為便宜，較不會影響居民的地區。

好的地段不僅可使企業茁壯成長，更能使該地區相關企業獲得正影響。

4.廠房的用途以及是否符合各大工業區的規範？

如果是直接購買廠房，需留意使用執照是否符合自身使用。根據工業園區各種用地用途，都有其使用規範辦法。還要依據所在的工業區不同，各自的管櫟中心規範也不同，入駐前，先評估自身產業條件能否符合其管理中心的規範。有些工業區甚至會明文規定特定行業不得進駐，如果有排放廢污水的產業，都有重金屬管制，都需事前留意排放標準。 再來，確保有政府規定的附屬設施、公共設施或公務設施等等。否則等到購入後，不能合法設立工廠登記，無法從事生產製造，就得不償失。直接購買廠房，需注意地目以及建物使用執照是否符合自身使用，若是進駐各大工業區。特別注意工業區規範，每個工業區的範疇都不一樣，也接納的行業不同。

看準未來商機

桃園是工商科技大市，擁有33個報編工業區，從傳產到高科技，產業聚落多元豐富，具有產業群聚發展及創新的龐大商機，再加上捷運、機場串起桃園交通動脈，讓企業始終熱愛進駐桃園，根據調查，桃園至少有五件面積近萬坪的工業土地，近來處分態度轉趨積極，桃園多件近萬坪以上的大規模工業地地主釋出求售，過去桃園較少大規模工業土地釋出，因疫情爆發以來，地主金流停滯，加上工地業地產景氣好、需求旺，對處分資產態度轉為積極。

桃園工業土地交易規模年成長近3倍，同時也因推動都市型工業區更新立體化方案誘因，讓一些企業開始將舊有廠房活化，改建轉型為新穎的立體化廠辦桃園因在工業生產基地群聚以及陸海空交通環境優勢下，觀察桃園工業類核發建照面積逐年增加。

目前桃園科技工業園區第二期，在楊梅區的「幼獅智慧產業物流園區」等7個產業園區，正在規劃及開發中。考量工業型態快速轉變，傳統工業型都會區也透過經濟部「都市型工業區更新立體化發展方案」，提供最高50%的容積獎勵，強化產業用地使用效率，推動工業區轉型。看準桃園的優勢。以下為各位介紹桃園有哪些搶手的工業地：

主要桃園工業地介紹

1.楊梅工業地

詠騰不動產表示，根據曾經在楊梅處理過的案例中，業主給的反饋是，中壢桃園土地每坪單價要見到3字頭，觀音大園每坪單價雖然比較便宜一點，有可能1字頭就有機會買到，但觀音大園靠海，對於從事機械加工的業主來說，靠海的地區有機台鏽蝕的疑慮，因此不宜靠量。最後，在多方面的比較與分析過後，業主選擇落腳在距離楊梅交流道5分鐘、楊梅市區旁的一塊工業地，坪數剛好是160坪，總價大約是4000萬，臨路寬敞、近市區，生活機能一極棒，楊梅區因地理位置獨特，產業聚落完善，工業地每坪18～22萬元，價格較新北及桃園其他區域親民，吸引科學園區以及桃園工業區相關企業買地擴廠。

2.幼獅工業地

如果中壢工業地超出設想的預算，那只要從中壢交流道往下一個交流道，就是楊梅幼獅交流道了，車程也控制在10分鐘以內，我們用工業地500坪來換算，成本至少可以省下一半一上。詠騰不動產曾經有名業主原先廠房在新北塭仔圳重劃區，面臨遷廠的困擾。後來業主採用我們的建議，選擇設廠在幼獅工業區內，買到的工業地大約是500坪左右、廠房大600坪，不僅符合業主需求，成交價也低於原先設定的預算，最終落在1.8億，且交通動線順暢，運送更為容易，同時廠房位於工業區內，產業鏈密集，上下游供應鏈完整化，可以說是一舉數得！

3.中壢工業地

以運輸業來說，首選當然是中壢工業區，是桃園工業區的樞紐。中壢工業區工業地成本大約是每坪32-36萬，為桃園重點發展的工業區，產業鏈相當密集，在交通部分緊鄰著國道一號，對於運輸來說可以說是極為便利，利於招工外，往北距離新北市林口區也只要15分鐘的車程，附近的各項產業上下游供應鏈也逐步完整，可減省運輸成本，更可以形成該產業的聚落，競爭力將提升不少。

尋找適合自己的工業區的三大關鍵

工業需求主要三大類型，分別為物流倉儲、生產組裝、科技廠辦，這三種業態因需求與特性差異不小，要找的土地類型與區域也大不相同。「車、物、人」是判斷物流、生產、或廠辦三大類型業種評估標的合適設點與否的依據。

物流業

由於每天數十趟甚至上百趟車次進出，大車運輸出入及便捷性為主要考量，該重視的一是鄰近交流道、二是面前道路要夠寬。

生產為重

以生產為主的廠房，首重物品的生產或組裝，重視工業區電力、汙水處理等設施的完備，次為出貨運輸，生產用途廠房是目前市場最缺的標的。

人員密度高的廠辦

通常廠辦的員工人數或密度占企業比重相當高，最注重是人員的通勤及飲食等生活機能，同時亦須設有銀行及郵局等金融機構較佳，近年來隨著交通運輸改善(尤其捷運)，許多工業區廠房搖身一變，重建為科技廠辦。

桃園找工業地先找詠騰

【詠騰工業團隊】雖然文章中我們盡量淺顯易懂表達，但難免在最終考量時，時有疏漏之處，無法一一記住每個眉角。詠騰以專業的角度，節省各位寶貴的時間，畢竟在這分秒必爭的科技時代，錯過了最佳入駐點，有時面臨巨大的損失。有任何設廠的疑問也相當歡迎向詠騰工業團隊致電與拜訪，甚至有意在桃園找尋合適的土地或工廠買賣與租賃需求，隨時歡迎洽詢。

工仲=房仲？

工仲顧名思義是工業不動產仲介，屬於專營工業不動產交易的仲介公司。一般不動產交易找仲介公司服務，而工仲有別於住宅或商業不動產的買賣，工仲與房仲最大的不同在於客戶群的不同，觀察物件的角度也不同，工仲有一優點就是顧客會成長會縮編，只要服務好，客戶就一直存在，上下游廠商都會是你的客戶，而一般房仲屬於住宅與商業租屋等較為擅長，目標客群不同因而資源與專業各不相同。

找廠房所需注意事項

1.找廠房你設想好坪數了嗎？

產品特性與大小往往是最影響廠房所需的根本，因此必須事先了解自身産品的數量與大小 ，是否有大量原料或囤貨需要放置在廠房內，才能清楚的知道所需的廠房坪數要多大、高度要多高，甚至企業在選擇廠房時，要適當考慮未來發展的需求，建議需求放寬10-25%，避免發展空間不夠，再去找新的廠房，不只導致成本提高，時間成本更是划不來。

2.廠房更看重好厝邊

所在的區域也是不可忽視的注意事項，廠房位在哪一個區域，是否總價太高，不符合預算。製程是否會產生噪音，有的廠區位於居民區附近，就容易發生法律糾紛。需要依據工廠所生產的商品特性來避免某些地點，例如：避免電子產業等較精密的儀器靠近沿海地區，並針對工廠本身的性質、交通、產業聚落等多方面的因素做一個全面性的考量，也能業者找廠的方向更為明確。

3.你的機器與產品屬性為何？可分為以下三種

瞭解自家公司的機器與產品屬性為何，

(1)一般性生產廠房。

2)正常生產或儲存有爆炸和火災危險物的廠房。

(3)多塵、潮濕、高溫或有蒸汽、振動、煙霧、酸鹼腐蝕性氣體或物質、有輻射性物質的生產廠房

有些機台在重量上、尺寸上比較大，因此就需要較大坪數的廠房以及出入口和物流運輸都需要特別經過挑選。以上都為廠房的篩選條件，清楚自家的條件為何，工仲業者才能更有效率的針對你的要求來進行物件的挑選

4.是否需要工廠登記？

生產製造的廠房在設廠時，絕大部分都是需要辦理工廠登記的，是不是特殊行業，會不會對周邊環境造成汙染，如果是危化品，還要有消防的許可證，在簽訂合約前，土地的地目符合本身行業別，以及確認廠房的使用執照，是否能夠辦理工廠登記，這個時後可以與工仲進行溝通討論，讓工仲業者替你層層把關每一個關鍵要素。

5.費用問題。

除了廠房的價格之外，還要了解買廠房與生產所需要繳納的費用，比如：代書費、契稅、印花稅、登記規費、房屋稅以及地價稅等等。

工仲沒你想的那麼簡單

由於工業用地暨廠房交易牽涉的專業度更廣、更深，連排廢水、土壤及空氣污染等問題都得考量在內，工仲需要面對企業主嚴苛的考驗，不是簡單的媒合住家所能比擬的，從土地的用途、容積率、建蔽率到廠房的用途、結構乘載…等都是要經過專業的審視。想購買工業用地或廠房的業者大多是擴廠需求，金額動輒上億元，萬一因為交易過程出問題，導致企業營運資金運用受到限制，影響非常巨大。

因此工仲公司與除了基本的產權保障，工業用地暨廠房的交易要調查釐清的事項非常多，包括必須注意土地使用分區與使用地類別，或廠房高度、載重等使用限制，土地與廠房所在地是否位於非合法地區、及土壤、水源、空氣污染等環保問題，運輸動線，聯外道路的使用權等等，因此這些資訊都必須充份調查清楚提供給買方，好讓買方依據其使用業別的不同，判斷是否適合購買，有別於一般房仲在交易過程中僅使用簡單書面資料，為買方說明物件的方式。做好一套完整的企畫說明書，包括土地廠房優勢分析等相關文件及建議、土地使用說明、廠房相關圖照、現況使用說明、現況照片、交通距離示意圖、周邊實價登錄行情等，協助買方做需求判斷。

成交的加分條件

詠騰工業團隊表示，工業不動產的廠區設備及規格是重要考量點，比如：天車、碼頭、貨梯、電力設備、樓地板載重等等，如果恰好符合客戶的需求，也能極大減少建置時間及成本。進而增加客戶購買的意願。大多數客戶要求的不只廠房設備的適用性，更考量到交通動線的便利性。