龜山廠房,龜山工業地,龜山工業地廠房

1.電力供應屬資本密集事業，所提供之電能具有無法大量經濟儲存之特性，為滿足用戶用電需求，電業必須投資適當的供電設備，該項設備一經設置，不論用戶有無用電，均會產生折舊、維護、利息、稅捐…等固定年費用支出，另外用戶申請用電後，也不論用電多或少，均有抄表、收費與服務等固定用戶費用亦會隨之發生。為使用戶公平合理共同分攤上述設備及用戶費用，電業法第48條規定公用售電業向用戶收取電費，得規定每月底度，其用戶每月實際用電度數超過每月底度時，以實際用電度數計收。倘用戶用電量未及底度而不予計收底度費，則原應由未及底度用戶（甚多為空戶）分攤之設備與用戶費用，勢將轉嫁由其他用戶負擔，將有失公允。為避免此一現象，國外電業亦採有計收類似費用機制，諸如美國太平洋瓦斯電力公司、日本各電力公司及韓國電力公司等。

2.為顧及一般家庭用戶負擔，本公司係按最低標準訂定底度（單相電表每月20度、三相電表60度），依現行計費規定，用戶當月實際用電度數不及底度，以底度計收底度費；實際用電度數如超過底度，則以實際用電度數計收電費。由於目前所訂底度標準已遠低於一般民生每月基本生活用電量（每戶每月平均用電300多度），故並不致造成浪費。

依行政院核定全國國土計畫指示事項，內政部研提「國土計畫法部分條文修正草案」，經立法院三讀通過，於109年4月21日由總統公布施行，全國各地將於2025年5月1日實施。同時中美貿易戰後台商大舉回流，全台掀起工業地產交易熱潮，建設公司、開發商也看到工業不動產發展潛力，主要鎖定大面積工業地、或未來具備可改建成立體化廠辦條件的老舊工廠，中南部農地也紛紛出現卡位購地潮，鄰近重大建設區的農地更搶手。

  國土計畫即將正式施行 農地交易趨熱更混亂

國土計畫法將於2025年5月1日正式實施，未來土地使用分區將只能透過申請同意使用或取得使用許可來進行特定用途。因此農地轉變為建地或特定目的事業用地即將成為過去式，而非都市土地的區域計畫法及相關子法將停止適用，改由國土計畫法全面管理。近來也造成農地交易趨熱，交易價格較混亂，卻也有一些不肖業者趁機拉抬價格或詐騙地主趕緊低價售地，農地市場交易也引起地方主管機關提高關心度。

富住通商用不動產董事長莊明昇分析指出，目前政府方向以及民眾期待居住正義，持續提出抑制房價的政策。價格持續居高不下，整體交易時間拉長。大型建商持續在市場上獵地及整合，中小型建商如開發時程不及，甚至不開發直接賣地。興建、營運及環保政策修法(碳權)導致建商成本持續增加，房價易漲難跌。兩岸局勢緊張、下半年度選舉熱度持續加溫等因素。

政府政策以打「住」不打「商」為前題，店面及商辦為私法人投資置產首選。具有危老、都更題材的物件預期交易量逐步提升。連鎖生活百貨、五金賣場、藥妝、餐飲等持續擴大增點。同時疫後觀光業復甦，飯店、商旅需求逐步增加。 大型工業地仍供不應求，工業廠房興建開發相較於建地更加具有優勢，預期價格、交易量持續創新高，並因應國土計畫法即將施行，具有區段徵收或相關議題的都市計畫內農地看漲。

  台商資金回流 工業地與工業廠房需求高

據統計今年七都工業地產成交金額已達到近千億元市場規模，其中桃園就包辦五分之一的交易額，成為法人、中小企業投資擴廠首選縣市。信義全球資產公司分析，桃園產業聚落多元且完整，是吸引企業買方投資的關鍵因素，此外，看好桃園工業地產市場發展，也吸引地產商、投資機構布局具有改建開發效益的老舊廠房。

據實價登錄已揭露之交易資料，今年前10月七都工業地產交易規模為980億元，其中桃園市居七都之冠，交易額達191億元。信義全球資產公司桃園商仲部分析，桃園集齊陸海空交通優勢、產業群聚紅利，已連續多年穩坐工業地產交易王，吸引國內外大廠相繼投資，包括研華科技在龜山打造AIoT智能共創園區；韓國電商酷澎進軍台灣市場，也選在桃園布建三座物流中心。

信義全球資產公司桃園商仲部分析，雖然今年商用市場存在觀望氛圍，但桃園工業地產在自用剛需支撐下，仍維持一定交易水準，在今年近兩百億元的交易規模中，就有45筆億元以上的交易紀錄，買方以企業自用為大宗，產業類別除了有金屬加工、精密機械等，還有光電、半導體等高科技產業，顯見具有資金實力的企業買方，都看好桃園長期發展，積極布局商用不動產，信義全球資產公司受託銷售多筆桃園大型工業土地，近期詢問熱度亦持續提高。

觀察桃園各行政區工業地產交易情形，又以楊梅區熱度最高。信義全球資產公司總經理林三智表示，伴隨產業升級潮，企業擴建廠房或自建物流倉儲，都需要大面積工業土地，而楊梅區產業聚落發展成熟，土地購置成本相對來說較親民，且有較多大面積工業地新供給可滿足市場需求，成為區域交易成長動能

 六都土地交易 台中、桃園逆風向上

根據信義全球資產公司統計，今年前11個月全台土地交易量僅544億元、年減10%，相較2019年至2021年，全年交易量在1,500億元至2,000億元，市場交易動能疲軟。觀察六都土地交易表現，台中、桃園在市場冷風中逆勢上衝，是六都中唯二維持正成長的城市。 觀察六都土地交易表現，台中、桃園在市場冷風中逆勢上衝，是六都中唯二維持正成長的城市。

信義全球資產公司統計，台中以196億元居土地市場最熱區，年增115%，今年最高總價交易同樣落在台中，為富宇建設以40億元取得台中北屯區土地，顯見台中在人口紅利、商圈發展成熟、重劃區題材等利多齊發下，持續吸引建商布局。

市場規模六都中排名第二則為台北市，信義全球資產公司於一線服務的市場觀察發現，由於目前台北可供開發的土地已相當稀少、取得成本也較高，因此開發商投資重點，主要放在具改建開發潛力的老舊透天、商業大樓，信義全球資產公司近期亦成功協助多組客戶購置市區內獨棟透天厝或商用大樓，買方看重的即是精華地段未來改建開發價值。

老李多年務農，在郊區擁有約5分農地，因地方發展需求，去年其中2分農地被劃為公共設施保留地，但老李仍持續在耕作種植蔬菜，經朋友提醒，若將公設保留地與耕作中的農地隔離且未使用，可向稅務機關申請免徵地價稅，或是繼續種植蔬菜農用，也可申請課徵田賦，就不會造成經濟負擔。

國稅局指出，依照稅法規定，持有公共設施保留地，倘符合自用住宅用地規定可申請按2‰計徵，其他使用情形一律統按6‰課徵地價稅，如在保留期間未作任何使用並與使用中土地隔離可申請免徵地價稅，或者仍作農業用地使用則可申請課徵田賦(目前停徵)。

所謂公共施設保留地是依都市計畫法劃設之公共設施用地，例如道路、公園、綠地等，目的是留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得之土地，因在未徵收或收購的保留期間，使用已被限制，所以明定特別稅率及免徵規定。

若是做為建築使用，倘符合自用住宅用地規定，可申請按2‰優惠稅率，其他使用情形統按6‰課徵地價稅，若未作任何使用並與使用中土地隔離，則可申請免徵地價稅，如仍作農業用地使用，則可申請課徵田賦。

稅務專家提醒，土地所有權人如欲申請地價稅特別稅率或減免，應於每年地價稅開徵40日 (即9月22日)前提出申請，逾期申請者，自申請之次年開始適用。若已申請核准而用途未變更或減免原因、事實未消滅者，以後免再申請。

都市計畫農業區依據「都市計畫法臺灣省施行細則」第29條規定，除了保持農業生產、申請興建農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施、自然保育設施、綠能設施及農村再生相關公共設施外，還能從事一些經縣府審查核准，比較低強度的使用，如設置露營設施可以嗎?

當然可以設置!依據上開規定，農業區可以申請作休閒農業設施，又依「休閒農業輔導管理辦法」規定露營設施屬於其允許設置項目之一，由農業主管機關認定，並依目的事業主管機關所定相關法令規定辦理。所以農業區土地，如果經農業主管機關核准就可以設置，不需要依「苗栗縣都市計畫保護區農業區土地使用審查要點」向縣府工商發展處（都市計畫科）申請容許使用。

如果有鄉親想要申請的話，可以向縣府農業處洽詢，切勿擅自設置，否則將違反土地使用管制規定，得可開罰6萬至30萬元喔!!

苗栗縣政府   來源出處

桃園市長張善政今(2)日在環保行政園區，主持桃園市政府環境管理處與海岸及資源循環工程處聯合揭牌典禮。原環保局轄下二級機關環境清潔稽查大隊及海岸管理工程處，因應中央環境部成立進行組織改造，提升環境管理服務品質，率六都之先正式改制更名為「桃園市政府環境管理處」與「桃園市政府海岸及資源循環工程處」，並於113年1月1日改制正式生效。

 

張善政市長表示，桃園市人口持續成長，已突破231萬人，工商產值約3兆元全國第一，也擁有數量最多的工業區。如何讓桃園市進化成更宜居的城市，需要本府與市民、中央與地方通力合作，因此，桃市跟著環境部同步進行組織改造，直接對接，就是希望中央地方無縫接軌，並能提升桃市整體環境品質，而本次改制的「環境管理處」業務對應中央「環境管理署」，並增設「勞安健康組」，為提供清潔隊員健康、友善、優質之職場環境，期能進一步提升桃園市容環境品質、職場安全與員工健康。

 

   

改制後「海岸及資源循環工程處」主要對應中央「資源循環署」業務，將統整桃園轄內海岸工程、廢棄物設施、資源循環等業務，期許以「專業化、資源化、永續化」為核心，成為更專業全面的環境保護專責工程單位，下設有「永續工程設計科」、「廢棄物設施工程科」、「海岸及循環工程科」、「資源再利用科」及「循環處理科」並扣合環境部政策方針統合廢棄物再利用管理事權、強化資源循環再利用。

 

此外，環保局原環境永續科，改名為「氣候變遷科」，對接中央「氣候變遷署」業務，致力打造桃園成為淨零城市；原永續科環境教育業務，則併入「綜合規劃科」，對接「國家環境研究院」。另新成立「化學物質管理科」，將原本「毒性化學物質管理」及「土壤、地下水污染整治」業務併入該科，對接中央「化學物質管理署」業務。

 

 

環保局長陳世偉表示，本次組織改造能順利推動，要特別感謝張善政市長、邱奕勝議長、議會及市府團隊的支持。環保局除延續守護環境的精神，落實「清淨家園，美麗桃園」目標，並持續以聯合國永續發展目標為核心精神，全面提升市容品質、加強資源循環管理及打造桃園珍珠海岸，讓桃園成為更宜居城市。

 

今日包括市議員陳美梅、黃婉如、楊朝偉、張肇良、臺灣桃園地方檢察署檢察長俞秀端、資源循環署副署長林健三、化學物質管理署副署長陳淑玲、環境管理署北區環境管理中心主任張乃仁、海洋委員會海巡署偵防分署桃園查緝隊隊長李秋好及市府環保局長陳世偉、勞動局長李賢祥、環境管理處處長張書豪、海岸及資源循環工程處處長呂明錡、桃園區長許敏松、桃園市政府企業工會理事長周文賢、環境清潔稽查大隊工會理事長葉世吉、環境保護局企業工會理事長賴啟仁、桃園市廢棄物清除處理商業同業公會理事長鄭博仁等均一同出席活動。

〔記者陳嘉怡／台北報導〕排碳量計算是以廠區分別計算，環團擔憂排碳大戶企業會透過切分生產線規避碳費。不過，環境部氣候署表示，廠區不是說拆分就拆分，工廠的空污及水污許可證都要重新辦理變更，許可證變更很困難，而且還要重新申請工廠登記或跑環評程序， 企業不太可能只為了規避碳費就變更廠房。

根據環境部氣候署規劃，碳費徵收對象是依規定應盤查登錄及查驗的排放源，且其全廠直接排放及使用電力間接排放產生排碳，合計達2.5萬噸二氧化碳當量的電力業及製造業。碳費應繳費額公式為將排放量減掉2.5萬公噸二氧化碳當量後，再乘以收費費率。（碳費應繳費額=（排放量-2.5萬公噸二氧化碳當量）×收費費率）。碳費費率將於今年第一季由碳費費率審議會定案。

綠色公民行動聯盟專員沈宜臻指出，目前排碳量計算以廠區分別計算，若企業有複數廠房，就會得到更多免費配額，部分企業也可能透過生產線的調度規避碳費收取。且若開放每間企業都享有2.5萬噸免徵額度，環境部恐少收幾十億元的碳費，減損要企業減碳的力度。

環境部氣候署副署長黃偉鳴解釋，工廠都要有空污、水污、廢棄物許可證，產業如果要拆分生產線，所有的許可證都要辦理變更、還要重新申請工廠登記，但許可證審查其實很嚴格，連業者都會抱怨申請許可證很困難，業者不太可能為了少繳碳費拆分生產線，這樣反而更不合乎成本效益。且大型廠區若要變更生產線可能還涉及環評程序，環評變更理由如果是為了少繳碳費，環評委員也不會讓其通過。

針對2.5萬噸免費配額，黃偉鳴表示，「這是類似繳稅扣除額的概念」，有些製造業碳排放超過2.5噸、要繳碳費的只有少數幾家，多數則是略低於2.5萬噸，超過2.5萬噸的每排一噸碳都要繳碳費，但是2.49噸的則一毛錢都不用交，可能會讓產業形成不公平競爭。他強調，碳費徵收重點應擺在年排放達數百萬噸以上的業者，才是首要減碳目標。

近來全國各地屢傳工廠大火引發社會高度關注，新北市經發局創全國之先，4日公告，針對轄內納管工廠提出總經費高達2400萬元的搬遷租金及消防安全設施補助，以鼓勵納管工廠加速改善消防環境，落實企業永續，並期能藉此防範未然降低工安傷害，讓新北安居樂業持續再升級。

經發局表示，為超前部署防範未然，避免市民財產甚至是消防人員折損，新北市政府不僅延續施行未登記工廠搬遷補助，更率全國之先擴大補助辦理，首創消防安全設備補助計畫，鼓勵新北市納管工廠積極完成環境、排水及消防等各方面改善，加速完成特定工廠登記。

其中，針對納管工廠或特定工廠依法完成消防安全設備設置或增設智慧遠端監控防減災系統者，新北經發局更首創列入補助計畫，不但能強化火災意外之防護能力，更能提升保障周邊居民生命財產安全。

經發局說明，新北是製造業重鎮，每一座工廠都是台灣經濟蓬勃發展的重要推手，因此積極協助納管工廠建立完善消防能力，使其能在安全環境中合法延續企業命脈。其中，納管工廠依消防法規完成消防安全設備設置者，依規模評估得申領10萬元以上之補助；更精進消防設施者，如增設智慧遠端監控防減災系統，經發局更加碼增發2萬元補助給予鼓勵，現屬特定工廠也可參加精進消防設施的補助，號召企業為新北工安升級共同努力。

經發局補充，為加速轄內未登及納管工廠合法進而永續經營，首創以未登記工廠管理及輔導基金，研擬推出這項多元共贏的輔導補助計畫，目標是協助納管工廠擁有符合法令標準的消防安全設備，不僅能讓企業加速落實永續發展並保障員工就業權利，還能降低火災意外發生的傷損，更能提升確保市民財產安全。

經發局呼籲符合資格的納管或特定工廠積極參與本項補助計畫，補助計畫於113年1月4日公告，同步可於新北市政府經發局官方網站(https://www.economic.ntpc.gov.tw/)查詢，歡迎新北企業共同建構更安全的工業環境。

為協助中小企業在景氣復甦時能減輕壓力，經濟部今天(4日)宣布，要給予中小企業在營運資金方面更大支持，自即日起，疫後振興專案貸款的信保基金保證成數由8到10成，提高為9到10成。同時，對於100萬元以下申貸案件，得以簡易評分表送保方式送保，來縮短核保作業時間及流程。

經濟部表示，疫後振興專案貸款自2023年4月17日開始辦理 ，針對員工未滿5人中小企業或僅有稅籍登記的業者，提供貸款額度最高400萬元，其中貸款額度100萬元以下保證成數一律10成；另針對辦理公司、商業及有限合夥登記的中小企業，提供貸款額度最高3,500萬元，信保基金保證成數也提高，從原先的8至10成提高為9至10成，且100萬元以下申貸案件，已放寬可以簡易評分表送保方式送保。

經濟部表示，本貸款最高利率為2.095%，目前已協助6萬5千多家中小企業取得超過5,200億元融資。而除了疫後振興專案貸款，經濟部也已推出低碳智慧納管專案貸款，最高利率2.095%，符合低碳化或智慧化轉型發展或納管工廠及特定工廠，有基礎設施優化需求的中小企業，都可直接向金融機構提出申請，目前尚可提供最長1年，利率1.595%的利息補貼，至今已申貸超過8,600件，申貸金額破1,500億元。

有客戶問我們，印象中，農地沒有做農業使用，違規當停車場應該被管制，無法辦理所有權買賣移轉登記，為什麼還可以取得所有權登記，和小時候父親買賣農地，因為違規使用，必須恢復農業使用，才能辦理買賣過戶的兒時記憶不同。

有關於農地的使用管制，依據民國89年2月18日廢止的自耕能力證明書之申請及核發及注意事項第八點規定：申請核發證明書之承受農地，應符合下列規定：

所以，如有違規使用的情事，必須恢復農業使用才能取得「自耕能力證明書」，後續才能辦理買賣過戶登記。

民國89年初，農業發展條例修正，取消農地取得必須自耕農的身份，法令改成「管地不管人」，農業政策由農業使用證明書取代自耕能力證明書。

依照農業發展條例第37 條規定：作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

也就是，農地買賣過戶，農地有核發「農用證明」，可以主張不課徵土地增值稅，如果違規行為就無法核發「農用證明」，所以「農用證明」用途只是主張要不要繳納土地增值稅的依據。

因此，農地違規做停車場使用，買賣時只要繳納土地增值稅，就可以辦理買賣所有權移轉登記，不會違規使用而無法辦理過戶的情事。

或許該客戶還停留在舊制買農地必須「自耕農」的思維裡，才會懷疑違規當停車場的農地，沒有恢復農業使用，為何可以過戶給買方。

就目前的法令規定，農地農用並申請農用證明，僅做為減免土地增值稅、贈與稅、遺產稅及房地合一稅之用，至於違規使用上述稅賦的減免無法適用，但是依然可以辦理所有權的移轉登記，這是民國89年後，農業發展條例的規定。

作者簡介_鄭文在

正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。